一、表见代表制度概述

　　（一）表见代表制度的界定

　　法人为社会组织，不具有自然人的特性，其具有的民事权利和民事行为能力必须由法人代表代为行使，法人代表是根据法人的内部规定由担任某一职务或由法定代表人指派代表法人对外依法行使民事权利和承担民事义务的自然人。一般而言，法人代表不仅仅包括法人中具有一定职权并根据其职权代表法人从事民事行为人员，还包括其他被授权代表法人的人员。法人代表具有代表人和自然人的双重特殊身份，容易出现为谋取利益而滥用职权，超越代表权等现象，损害法人和第三人的利益。为了保护善意第三人的利益，维护安全的交易秩序，法律建立了表见代表制度。《中华人民共和国合同法》（以下称）第50条规定：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”。通过类比表见代理制度，法人的代表人在超越代表权限或没有相应代表权时代法人从事特定的民事行为，而相对人又有理由相信该代表人有代表权或应当知道其没有代表权的，即相对人是出于善意时，与该法人进行交易活动，因此带来的后果由法人承担的制度②。

　　（二）表见代表制度的构成要件

　　法人代表具有代表人和自然人的双重属性，法人代表为法人的独任机关。当法人代表超越权限的行为具备一定构成要件构成表见代表时，由该行为引发的法律后果由法人承担。笔者认为，表见代表有以下几点构成要件：

　　1、普通构成要件

　　该越权代表行为应具备一般民事行为的生效要件。一是行为人具有相应的民事行为能力；二是行为人的意思表示真实；三是该行为不违反法律或者社会公共利益。

　　2、特殊构成要件

　　一是表见代表人是法人代表。表见代表人使用了足以使第三人有合理理由相信其有代表权的法人代表名称，并且表见代表人对该名称的使用得到了其所代表的法人的同意或默认，善意第三人有理由相信其有代表法人从事某一行为的权力。

　　二是法人代表的行为超越了法人代表权。法人的代表权，是法人代表对外代表法人所拥有的约束法人的权力，可以分为法定代表权和授权代表权。法定代表权是指由法律法规赋予法人的代表权，不因法人的组织章程或者股东大会决议而被禁止。授权代表权是指根据法人组织章程、董事会或股东大会的明确授权而享有的代表法人的权力。法人代表的行为不管是超越了法定代表权还是授权代表权，都构成表见代表构成要件要素。

　　三是相对人为善意且无过失。相对人为善意,是指与行为人实施民事行为的第三人不知道该行为人无法人代表权。无过失，是指第三人对法人代表无代表权不知情是没有重大过失的。

　　四是善意第三人是基于对法人代表的外观信赖而实施民事行为。相对人有理由相信法人代表人有相应的代表权而与其实施民事行为。

　　（三）表见代表制度与表见代理制度的区别

　　我国《合同法》第49条规定了表见代理制度，第50条规定了表见代表制度，虽然这两个制度规范的目的都是为了保护善意第三人，维护交易安全，但它们也有很大的差异。

　　1、主体不同

　　表见代表的代表人是由法律规定的，是法人的独任机关，对外代表着法人，不具有独立人格；而表见代理人不像法人代表那样具有双重的身份，其有独立的人格，不隶属于被代理人。

　　2、适用范围不同

　　表见代表不仅可以适用于法律行为，还可以适用于事实行为，甚至是违法行为；而表见代理只能适用于法律行为。

　　3、法律责任不同

　　具有越权行为的表见代表的法人代表，除可能承担民事责任外，还可能会承担行政责任，甚至刑事责任；而表见代理制度的越权代理人一般只可能承担民事责任。表见代表是表见代理制度在法人中的运用，但它与表见代理不同，在代理行为中因代理人与法人是一种偶尔联系的外部关系，第三人不可能给予其更多的信赖。代理人在进行代理活动时,除要表明其身份外，还应表彰其代理权范围，就第三人而言，依一般常情，必要求其提供法人之授权委托证明,审查其代理权限，若不如此，则其本身具有重大过失。此时，第三人则不能要求法人以此行为承担法律后果。而在代表行为中,因法人代表与法人之间具有一定的职权基础，反映的是法人内部关系，第三人因对其职务的信赖,对其代表权限一般不会产生疑问③。在与法人纷繁复杂的民商事交往中,要求第三人对法人代表的代表权限进行审查既不可能，又不切实际。第三人也没有权利义务查法人对其权限限制的章程， 他们只要确定法人代表的身份，通常即可认为其是有代表权的④。即使法人代表的权限超越了法人章程规定的经营范围，因章程规定的经营范围只是对法人代表权限的内部限制，这种限制不能对抗善意第三人。所以从根本上说，法人对法人代表的越权代表行为只要为第三人所不知或不应知，则应负责，实行的正是法人代表的代表行为与行为效果相合一的制度，这与表见代理有根本的不同⑤。

　　二、表见代表制度对法人代表越权行为的法律规制

　　法人代表应该在法律和公司章程以及公司内部有关规定的权限范围内对外行使代表权，如果超越了相应的权限而与第三人实施民事行为就会因越权而承担相应法律责任，但这已是事后救济，不免造成法人或者善意第三人的损害，所以针对某些重要的情形，法律或者公司章程等公司内部的相关文件会明确对法人代表的权限进行规制和限制，所以公司的法人代表的代表权并不是无限制和不受约束的，它要受到以下几个因素的制约：

　　（一）法律限制

　　法人代表首先是自然人，而自然人有着人性的弱点，可能会在对外代表法人实施民事行为时为某私利而损害法人或善意第三人的利益，所以法律在某些特定的情形中，直接明确地对法人的代表权进行限制。比如《公司法》第16条规定公司对外投资或者为他人提供担保的决定权只能是董事会或者股东会、股东大会，公司的法定代表人无此决定权。另外，当公司因解散而进行清算时，上述活动都必须由清算组实施，公司的法定代表人无权实施。如果公司的法定代表人超越法律的限制，对外代表公司实施法律行为，则构成对法律禁止性规定的违反，自应认定为无效，公司具有绝对的对抗任意第三人的权利。

　　（二）公司章程、公司内部决议和公司内部规章制度的限制

广西壮族自治区玉林市人民政府


玉林市人民政府关于印发玉林城区单位合作建房管理暂行办法的通知


玉政发〔2006〕15号






各县（市）区人民政府（管委），市政府各委办局：

《玉林城区单位合作建房管理暂行办法》已经市二届人民政府第45次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。







二ＯＯ六年七月七日





玉林城区单位合作建房管理暂行办法



为贯彻落实国务院关于促进房地产业持续健康发展的要求和《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西壮族自治区经济适用住房管理暂行办法实施意见的通知》（桂政办发〔2005〕28号）精神，进一步规范玉林城区经济适用住房中的单位合作建房的管理，改善玉林城区中低收入家庭住房条件，实现全面建设小康社会的目标，现结合我市实际制定本办法：

一、单位合作建房的目的

单位合作建房（即：单位利用自有土地委托开发建设住房）是经济适用住房的组成部分，实行经济适用住房以销定建、社会效益优先的原则,建设的目的是为加快玉林城区住房建设，改变玉林城区住房供应不合理结构，有步骤地解决玉林城区中低收入家庭的住房困难。

二、单位合作建房的管理机构

市住房制度改革委员会负责玉林城区单位合作建房的指导、协调。市住房制度改革委员会办公室（以下简称市房改办）负责对单位合作建房项目的组织、管理和监督。

市房改办要建立单位合作建房申请、审批、公示制度，严格审批，防止非中低收入家庭违规购房和中低收入家庭多购住房。

三、单位合作建房的销售对象

（一）常住城镇中低收入家庭中的无房户；

（二）现有住房建筑面积未达到《广西壮族自治区人民政府办公厅关于控制职工住宅标准的通知》（桂政办〔1995〕39号）规定的住房面积控制标准的中低收入家庭。

（三）单位合作建房的销售对象，必须限定为本单位无房的职工家庭（含已签订劳动合同一年以上的职工，临时工不作为参加建房对象）。凡已按房改政策购买公有住房、经济适用住房或参加了合作建房的职工（现有住房建筑面积未达到桂政办〔1995〕39号文件规定的住房面积控制标准的除外）不得再次参加合作建房。

（四）玉林城区内其他中低收入无房家庭，可向市房改部门申请，由市人民政府统筹安排。

（五）符合购房条件的每一职工家庭只允许购买一套住房。

四、单位合作建房的建设要求

（一）合作建房的规划设计坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，只允许建设公寓式普通住宅，户型应以二、三类中小套型住房为主，应按照基本设施具备、能够满足住房日常生活需要为原则,标准不得超过普通住宅的规定。

（二）合作建房项目开发建设按规定实行招投标制度。通过招投标获准开发合作建房的企业，凭房改主管部门出具的《合作建房项目合同书》分别到发改、规划、国土资源、建设、环保等部门办理项目报建手续。

五、单位合作建房的条件

单位合作建房的建设用地必须纳入土地利用供应年度计划,政府对建设用地实行总量控制。各单位合作建房项目需要使用自有土地的，必须在每年的10月31日前申请下一年度项目用地计划，经市土地收购储备与供应审批委员会审批后才能实施。

单位利用原有土地合作建房的具体条件如下：

（一）1997年12月31日以前已取得土地使用权，并且土地用途为居住用地的，符合城市规划，可继续用于建合作建房方式的经济适用房，所建房屋的80%用于出售给本单位的无房中低收入职工家庭（如本单位中低收入职工家庭实际户数少于80%的，按实际户数出售给本单位中低收入职工家庭；超出部分由政府统筹安排）；20%用于政府统筹安排，出售给市内其他中低收入无房家庭。

（二）1998年1月1日以后取得土地使用权，并且土地用途为居住用途的，符合城市规划，用于建合作建房方式的经济适用房，所建房屋的70%出售给本单位的无房中低收入职工家庭（如本单位中低收入职工家庭实际户数少于70%的，按实际户数出售给本单位中低收入职工家庭；超出部分由政府统筹安排）；30%用于政府统筹安排，出售给市内其他中低收入无房家庭。

（三）其他已取得土地使用权，但土地用途为非居住用途的用地，若符合城市规划，且经批准列入当年土地利用供应计划，可以用于建合作建房方式的经济适用房，所建房屋的50%出售给本单位的无房中低收入职工家庭；50%用于政府统筹安排，出售给市内其他中低收入无房家庭。

（四）政府统筹安排部分房屋的销售收入所得归受委托的开发企业。

（五）合作建房用地采取有偿划拨，地价款参照我市目前征用土地综合成本，由有资质的评估机构评估，报政府确定收取标准。其中属于财政拨款的行政、事业单位土地款归财政所有，企业单位归企业收益。

六、单位利用自有土地合作建房的审批程序

(一)资格审查。

1、申请利用自有土地合作建房的单位向市土地收购储备与供应审批委员会办公室提出土地利用计划申请；

2、申请单位向房改主管部门提出申请,市房改主管部门对申请材料进行初审，市房改主管部门审查合作建房的条件、销售对象和用地性质，征求城市规划管理部门意见后，对符合条件的，受理申请单位的申请（其中国有企业和国有控股企业要有市国资委的审核意见，其他企事业单位要有行政主管部门的审核意见）；

3、房改主管部门初审后,由申请单位向房产部门提交参与建房对象资料核查是否有房产登记及登记面积;

4、房产部门审核后,按照工资管理权限由申请单位向人事、劳动、国资（其中国有企业和国有控股企业由国资委审核职工收入水平）部门提交参与建房对象资料分别对干部职工进行收入水平审核;

5、人事、劳动、国资部门审核后，由国土资源部门进行用地初审；

6、经过房改、房产、人事、劳动、国资、国土资源部门审核后,申请单位在单位内进行内部公示；单位内部公示后,再在玉林日报公示。

（二）经资格审查后,由房委会召开会议审定。

（三）房委会审定后，由房改办报政府批准。

（四）经政府批准后，申请建房单位通过招投标确定开发企业并办理委托开发建设协议。

（五）受委托的开发企业到发改部门办理有关手续。

（六）受委托的开发企业到规划部门申办规划定点。

（七）受委托的开发企业到国土资源部门办理用地审批手续以及土地使用权变更登记手续。

（八）受委托的开发企业到规划部门、建设部门办理有关报建手续。

（九）建设项目工程必须按规定进行招投标。

（十）工程完成经竣工验收后，受委托的开发企业到国土资源、房产管理部门办理土地使用证和房屋所有权证。

七、单位合作建房的销售价格

单位合作建房的销售价格按照《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区经济适用住房管理暂行办法的通知》（桂政发〔2004〕23号）和《玉林市人民政府关于印发玉林市经济适用住房管理实施方案（暂行）的通知》（玉政发〔2005〕42号）执行。

八、单位合作建房的优惠政策

单位合作建房作为经济适用住房的组成部分，行政事业性收费按经济适用住房的优惠政策执行。

九、本办法由市房改办负责解释，本办法自发布之日起施行。以前所发文件与本文不一致的，以本文为准。

各县（市）可参照本《办法》执行。







二ＯＯ六年七月七日