广东省广州市人民政府


广州市利用外资经营房地产管理办法
广州市人民政府


第一章 总 则
第一条 为适应我市发展外向型经济需要，促进房地产业发展，根据我国有关法律、法规以及《广州市国有土地使用权有偿出让和转让试行办法》，制定本办法。
第二条 本办法内下列用语的含义是：
房地产经营：指从事房屋的买卖、租赁、信托和土地使用权的受让、转让的经济活动。
房屋：指作居住、工商业、旅业和公共设施的用房。
第三条 本办法适用经国家、广东省、广州市工商行政管理局核发营业执照，核准在市区从事房地产经营的从商（包括香港、澳门、台湾的企业和其他经济组织及个人）独资、中外合资、中外合作经营的企业（以下简称外商投资企业）。
中外合资、合作经营的中方企业，必须是有房地产开发资格的企业。
第四条 外商投资经营房地产的项目审批、对外履约等，由广州市对外经济贸易委员会（以下简称市外经贸委）负责；企业的生产、经营、管理等由广州市城乡建设委员会（以下简称市城建委）负责。
第五条 外商投资企业的房地产经营活动必须遵守中国的法律。
外商投资企业在我国法律以及经外经贸委批准的合同、章程规定范围内，有权自主进行房地产经营。
第六条 外商投资企业经营房地产的合法权益，受中国法律保护。

第二章 企业设立
第七条 设立外商投资企业，须按下列程序办理申报手续：
（一）外商投资企业的中方，向市城建委提出开展房地产业务、技术资质审查书面申报，并提交企业章程和企业负责人、技术负责人、管理人员等有关名册，经审查合格后，领取技术资质合格证书。
（二）按规定的开办外商投资企业审批程序，向市外经贸委提出书面申报，经审查批准，领取外资企业批准证书。
（三）自接到外资企业批准证书之日起三十天内，持批准证书和技术资质合格证书及有关文件，向市工商行政管理局申请登记，领取营业执照。外商投资企业营业执照的签发日期，为该企业的成立日期。
第八条 外商投资企业的注册资本占总投资的比例，应按国家有关规定执行，但不得少于五百万元人民币（或等值的其他货币，下同）。投资金额应在合同规定的出资期限内投入。

第三章 房地产经营
第九条 外商投资企业在我市经营房地产业，对土地的使用权，按照《广州市国有土地使用权有偿出让和转让试行办法》执行。
第十条 合营的中方企业，需要提供土地，用作与外商合资、合作经营房地产的，必须按下列程序办理手续：
（一）由中方合营者向广州市城市规划局（以下简称市规划局）申请办理用地手续；
（二）经批准后与市城建委签订土地有偿使用合同；
（三）中文合营者须在上述合同签订之日起九十天内，与中外合资、合作经营企业签订土地使用权转让合同，作为合营企业合同附件；
（四）持土地使用权转让合同，向广州市房地产管理局（以下简称市房地局）办理登记，领取土地使用权证后，始得行使土地使用权；
（五）土地使用年限，自土地使用证发证之日起计算。
第十一条 外商投资企业应按年度制定房地产生产经营计划，报广州市计划委员会、市外经贸和市城建委备案。并应按照有关规定填报房地产生产经营统计有，报市外经贸委、市城建委和广州市统计局。
第十二条 外商投资企业的土地开发、房屋建设，必须按照《广州市城市规划管理办法》及其《细则》和有关建筑设计、施工管理法规规定实施。
第十三条 外商投资企业经营的房屋和土地使用权，可以依照我国法律和规定，在中国境内、境外出售、交换、赠予、继承。如上述经营活动和法律行为在中国境外进行的，应取得所在国或地区的公证及外交部或外交部授权机构的认证和中华人民共和国驻该国或地区大使馆、领事馆、
商务代表机构的认证。没有与中华人民共和国建立外交关系或没有在中华人民共和国设立商务代表机构的国家或地区的企业、经济组织或个人，不得成为受让人。如在中国境内进行的，必须经公证机关公证。
出售、租赁、交换房屋或转让土地使用权的当事双方必须签定合同，其价格由外商投资企业自行确定。
第十四条 出售现货房屋时，卖方必须持有该房屋的产权证明。买卖双方应签订《房屋买卖合同》，并到广州市房地产交易所办理成交手续。
第十五条 预售期货房屋，必须符合如下条件和手续：
（一）卖方持有该有房屋建设项目的《土地使用证》和《建筑许可证》；
（二）卖方已经与该房屋建筑工程承包企业（人）签订建筑施工（承包）合同，并已完成房屋的基础施工；
（三）买卖双方应签订《房屋预售合同》，并办理公证；
（四）卖方收取的房屋预售款，必须先用于支付及清偿该房屋的建设费用后，才能另作他用；
（五）预售的房屋，经竣工验收合格后，买卖双方应在九十天内，持预售房屋合同和房屋交付凭证，向市房地局办理房屋产权登记。
第十六条 出租房屋的租赁双方应订立《房地产租赁合同》，并到市房地局办理租赁手续。
第十七条 外国政府及其驻我国大使馆、领事馆、商务代表机构在本市购买、租用房屋或使用土地，用于其驻广州机构的，应通过广东省外事办公室办理。
第十八条 外商投资企业依法取得的土地使用权、房屋产权，可以用作抵押。
抵押人和抵押人签订的抵押合同，应经过公证，并在抵押合同公证之日起三十天内，持抵押合同，向市房地局办理他项权利登记。未经登记的抵押行为无效。
抵押人就其已出租的土地使用权或房屋设定抵押权时，应书面告知承租人，原租赁合同继续有效。
抵押人不能按期还款时，抵押权人有权依照中国法律和合同规定处置抵押物。

第四章 财务、税收、外汇管理
第十九条 外商投资企业自企业成立之日起三十天内，应向税务机关办理税务登记。并应根据我国有关法律和财务会计制度，制定企业财务会计制度，分别报送广州市财政局和税务机关备案。
第二十条 外商投资企业应向当地的税务机关和财政部门报送季度和年度会计报表，并应附送在中国注册的会计师查帐报告。
第二十一条 外商投资企业须依照我国税法规定纳税和缴交土地使用费，并可以按我国有关规定向税务机关申请享受减税、免税的优惠待遇。
第二十二条 外商投资企业经营房地产中有关外汇事宜，依照我国外汇管理规定办理。
第二十三条 外商投资企业在房地产经营中的各项保险，应向我国境内的保险公司投保。

第五章 法律责任
第二十四条 违反本办法第十、十二条规定、由市规划局、市房地局依照分工管理权限按有关规定予以处罚。
第二十五条 违反本办法第十三、十四、十五、十六条，由市房地局依照其管理权限按有关规定予以处罚。
第二十六条 违反本办法第七、十九、二十、二十一、二十二条，由市工商行政管理部门、税务部门、外汇管理部门依照分工管理权限按有关规定处理。
第二十七条 当事人对行政处罚不服的，可在接到处罚通知之日起十五天内向有管辖权限的人民法院起诉。期满不起诉，又不执行处罚决定的，由作出处罚决定的行政部门向人民法院申请强制执行。
第二十八条 外商投资企业在房地产经营中产生合同争议时，当事人应当通过协商或者调解解决；协商调解不成的，由中国仲裁机构仲裁。也可由合同规定的仲裁机构仲裁。
当事人没有在合同中订立仲裁条款，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向我国有管辖权限的人民法院起诉。

第六章 附 则
第二十九条 凡根据本规定而发给、发出、订立的任何证书、合同、协议、通知书或其他文件，如因中外文本互有差异而引至争议的，以中文本为准。
第三十条 本规定今后如有修改，不溯及修改前已签订的合同。
第三十一条 本市各县和广州经济技术开发区利用外资经营房地产的办法，分别由各县人民政府、广州经济技术开发区管理委员会参照办法另行制定，并报广州市人民政府备案。
第三十二条 本办法由广州市城乡建设委员会负责解释。
第三十三条 本办法自一九八九年九月一日起施行。




1989年8月24日
中国保险监督管理委员会　


关于《人身保险公司保险条款和保险费率管理办法》若干问题的通知

保监发〔2012〕2号


各人身保险公司、各保监局：

　　为了规范人身保险公司保险条款和保险费率管理，配合《人身保险公司保险条款和保险费率管理办法》（保监会令〔2011〕3号，以下简称《办法》）的施行，现就有关事项通知如下：

　　一、下列人身保险险种的保险条款和保险费率，应当报中国保监会审批，包括：

　　（一）普通型、分红型、万能型、投资连结型以外的其他类型人寿保险；

　　（二）普通型、分红型、万能型、投资连结型以外的其他类型年金保险；

　　（三）未能比照《关于印发人身保险新型产品精算规定的通知》（保监发〔2003〕67号）之《个人分红保险精算规定》开发的团体分红型人寿保险和团体分红型年金保险；

　　（四）中国保监会规定须经审批的其他保险险种。

　　前款规定以外的保险条款和保险费率，应当报中国保监会备案。

　　二、保险公司开发的两全保险应符合以下条件：

　　（一）首次给付生存保险金应当在保单生效满3年之后；

　　（二）保险期间不得少于5年；

　　（三）投资连结型两全保险和万能型两全保险被保险人为成年人的，在保单签发时的死亡保险金额不得低于已交保险费的105％或保单账户价值的105％。其他类型两全保险被保险人为成年人的，在保单签发时的死亡保险金额不得低于已交保险费的105％。

　　（四）死亡保险至少应当提供疾病身故保障责任和意外身故保障责任。

　　三、保险公司不得开发团体两全保险。

　　四、保险公司开发的年金保险可以包含死亡给付保险金责任或全残给付保险金责任，但死亡给付保险金不得超过已交保险费和保单现金价值的较大者。

　　变额年金保险适用《关于印发〈变额年金保险管理暂行办法〉的通知》（保监发〔2011〕25号）的有关规定。

　　五、万能保险、投资连结保险可以提供持续奖金，应当符合下列条件：

　　（一）按照账户价值、累计已交保险费或趸交保险费的一定比例给付的持续奖金，其首次给付时间应当在保单生效满5年之后；

　　（二）按照当期期交保险费的一定比例给付的持续奖金，可在投保人交纳第2期保险费时开始给付，给付比例应不得高于当期期交保险费的2%，未交纳期交保险费的保单年度不应给付持续奖金。

　　六、保险公司报送保险条款和保险费率审批或备案的，应当提交书面材料一式两份以及包含所有报送材料电子文档的光盘一份。保险公司应以EXCEL格式报送利润测试模型的电子文档，以PDF格式报送审批或备案有关材料的电子文档，其中利润测试模型的电子文档、精算报告的电子文档和其他材料的电子文档应当分开。保险公司应将电子文档通过客户端程序打包成电子压缩文件，填写人身保险产品压缩包文件清单，并将电子压缩文件和人身保险产品压缩包文件清单通过光盘形式报送中国保监会。客户端程序下载地址为：

　　http://www.circ.gov.cn/portals/0/attachments/cpkhd.zip

　　七、保险公司可以对已报送中国保监会备案的短期意外伤害保险实行费率浮动，但费率的浮动范围或浮动办法应由总公司统一制定。短期个人健康保险的费率浮动应当符合中国保监会的有关规定。

　　八、保险公司可以对已报送中国保监会备案的保险条款和保险费率进行组合销售，但组合销售时不得改变保险责任、除外责任、保险期间和现金价值，并不得违反本通知第七条规定。

　　九、保险公司应当加强对正在使用的保险条款和保险费率的管理，定期跟踪和分析经营情况，保险条款和保险费率出现重大问题时，应当及时采取有效措施，并向中国保监会及当地派出机构报告。

　　十、中国保监会各派出机构可以根据当地情况要求保险公司分支机构报告保险条款和保险费率的相关信息。

　　十一、《办法》施行前已经中国保监会审批或者备案的保险条款和保险费率可以继续使用；《办法》施行后报送中国保监会审批或者备案的保险条款和保险费率，应当符合《办法》以及本通知规定。

　　十二、美国友邦保险有限公司分公司保险条款和保险费率的管理适用《办法》以及本通知对人身保险公司总公司的规定。

　　十三、本通知自《办法》施行之日起执行。

　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中国保险监督管理委员会　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二○一二年一月四日