浙江省湖州市人民政府


湖政发〔2006〕54号

湖州市人民政府关于公布湖州市地价管理暂行办法的通知




各县区人民政府，市府各部门，市直各单位：



　　《湖州市地价管理暂行办法》已经市人民政府同意，现予公布，请认真贯彻执行。






二○○六年九月八日








湖州市地价管理暂行办法




　　第一条　为规范我市地价管理，合理调控和引导土地市场，保障土地所有权人和使用权人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条　例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。



　　第二条　本市行政区域内地价管理适用本办法。



　　第三条　市、县人民政府国土资源行政主管部门是地价管理的主管部门。负责基准地价的制订、更新，开展地价动态监测工作，对土地评估中介机构的地价评估活动进行监管。



　　市国土资源行政主管部门负责市区范围地价的管理工作。各县国土资源行政主管部门负责本辖区范围地价的管理工作，接受市国土资源行政主管部门的工作指导和监督。



　　第四条　本办法所指的地价包括城镇土地基准地价、标定地价、出让底价、土地租赁价格、交易地价等。



　　基准地价是指城镇不同级别、不同地段，商业、工业、住宅等各类用地的土地使用权单位面积平均价格。



　　标定地价是指地产市场正常供求关系和正常经营管理条　件下，具体宗地某一期日的土地使用权价格。



　　出让底价是指政府根据正常市场状况下地块达到的地价水平和相应的产业政策，确定的某一地块出让时的最低控制价格标准。



　　土地租赁价格是指国有土地采用租赁方式时土地使用者支付的年租金标准。



　　交易地价是指土地使用权交易双方，按照一定的法律程序，在土地市场中实际达成的成交价格，包括出让价格、转让价格、抵押价格、作价出资（入股）价格等。



　　第五条　本市实行地价集体会审制度。



　　市、县人民政府成立地价管理委员会，负责市、县基准地价的审核、重大项目地价的确定等。市地价管理委员会由市政府领导担任主任，各区和有关市级部门领导任成员（见附件）。



　　市、县土地行政主管部门设立地价评审小组，负责集体会审确定国有土地使用权协议出让地价以及招标拍卖挂牌出让起始价、底价。



　　前款中有重大影响和有争议项目的地价确认，由地价管理委员会会审确定。



　　第六条　本市实行基准地价定期更新和发布制度。



　　市、县土地行政主管部门应按规定建立和及时更新基准地价，基准地价一般每3年更新一次；基准地价的基本内容按规定经上报审核批准后，在媒体上公布。



　　第七条　本市实行地价动态监测制度。



　　市、县土地行政主管部门应每年组织对地价变化情况进行监测，并向社会发布监测报告。



　　第八条　本市实行地价评估制度。



　　地价评估必须由经中国土地估价师协会注册的具备土地评估资格的机构，按照等级规定的范围评估。评估时必须采用两种以上的评估方法。



　　下列情形，应当进行地价评估：



　　（一）国有土地使用权出让、租赁；



　　（二）国有土地使用权转让（包括出售、交换和赠与）；



　　（三）国有土地使用权出租、抵押；



　　（四）清产核资涉及土地使用权价格的；



　　（五）企业兼并、分立、破产清算、联营、股份制改造、处分抵押的土地使用权或以土地使用权清偿债务等引起土地使用权转移的；



　　（六）依法有偿收回（收购）国有土地使用权的；



　　（七）集体建设用地依法流转的；



　　（八）法律、法规规定需要进行地价评估的其他情形。



　　第九条　土地使用权出让价格是指土地使用权出让合同约定的土地使用权出让金总额。



　　以拍卖招标挂牌方式出让国有土地使用权的，依照国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令）执行。出让金不得低于按有关规定所确定的标底或者底价。



　　以协议方式出让国有土地使用权的，依照国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部21号令）执行。出让金不得低于按国家、省规定所确定的最低价。



　　国家有新规定的，从其规定。



　　第十条　国有土地租赁时，土地租金的标准按以下方式确定：



　　（一）以租赁方式提供建设用地时，根据土地租赁年限，按照应交纳的土地使用权出让价格标准，依照相应的土地还原利率确定；



　　（二）以租赁方式提供新增建设用地时，土地使用者已缴纳相关征地成本费用和土地开发费用的，根据土地租赁年限，按照应交纳的土地使用权出让价格标准减去已缴纳费用后，依照相应的土地还原利率确定；



　　（三）划拨土地使用权实行租赁的，根据土地租赁年限，按照应补交的土地使用权出让价格标准，依照相应的土地还原利率确定。



　　国有土地租赁的租金，不得低于按国家规定的最低价折算的最低租金标准；基准地价调整后，年租金相应调整。



　　第十一条　划拨土地使用权补办出让时，补交的地价款按照评估后地价评审小组会审确定的土地出让价格一定比例计算，最低收取标准为：



　　商业用地：70%；



　　住宅用地：60%；



　　工业用地：40%。



　　第十二条　以划拨方式取得的土地使用权设定房地产抵押权的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。



　　第十三条　本市实行土地交易地价申报制度。



　　土地使用权依法转让、出租、抵押的，交易双方当事人应于签订转让、出租、抵押合同之日起15日内，到土地所在地县级以上国土资源行政主管部门办理登记，申报交易土地的评估价格、成交价格、抵押金额。不得瞒报或作不实申报。



　　第十四条　凡申报土地转让价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可以行使优先购买权。优先购买的土地，纳入政府土地储备库。



　　第十五条　本市实行土地评估中介机构诚信管理制度。



　　凡在本行政区域区内从事地价评估业务的土地评估中介机构，必须向市国土资源行政主管部门和评估业务所在地县国土资源行政主管部门申请备案，接受市、县国土资源行政主管部门的监督检查。



　　第十六条　在本行政区域区内从事土地评估业务的土地评估中介机构需每年1月31日前，向市国土资源行政主管部门和评估业务所在地县国土资源行政主管部门报送上年度地价评估业绩报告、专业技术人员变动情况及三宗地的地价评估实例报告书。



　　评估机构在本行政区域区内做出的地价评估结果，应报评估业务所在地县级以上国土资源行政主管部门备案。中央、省属企业改制或上市公司的地价评估结果的初审、备案按国家有关规定执行。



　　第十七条　地价评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序进行，参照市、县土地市场价格进行评估。禁止按照客户要求随意高评或低评地价，以及其他不正当从业行为。



　　第十八条　国土资源行政主管部门建立土地评估机构及其人员执业档案，将土地评估机构的机构和人员执业情况、违规行为、社会投诉情况以及国土资源行政主管部门的监督检查情况等，记入其执业档案，提供社会查询；对其违规行为根据有关法律法规和政策规定予以处理，或提请授予其资质的注册机构依照有关规定处理。



　　第十九条　地价会审中存在徇私枉法、权钱交易等违规、违法行为的，依法追究有关责任人的责任。



　　第二十条　确定出让底价时未经集体决策的、泄露出让标底或底价的、低于协议出让最低价出让国有土地使用权的、减免国有土地使用权出让金的，对直接负责的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。



　　第二十一条　本办法自2006年10月1日施行。




　　附件：市地价委员会组成部门名单





　　附件




市地价委员会组成部门名单




　　市纪委



　　市发展改革委员会



　　市规划与建设局



　　市国土资源局



　　吴兴区政府



　　南浔区政府



　　湖州开发区管委会



　　太湖旅游度假区管委会



中国证券监督管理委员会海外上市部 等


关于到香港上市公司对公司章程作补充修改的意见的函
1995年4月3日，中国证监会海外上市部、国家体改委生产体制司

各到香港上市公司：
你们在即将召开的1995年股东年会上，按照国务院证券委、国家体改委于1994年8月27日发出的《到境外上市公司章程必备条款》（以下简称〈必备条款〉）修改公司章程时，可考虑香港联交所新订上市规则附录三及附录十三Ｄ部第一节（1994年11月11日生效）的要求进行补充（以下简称补充内容）。经商香港联交所，有关文字可作如下技术处理：
一、公司在将〈必备条款〉第三十三条要求的内容写入公司章程时，应当在该条第三句话“……加盖印章后生效。”之后，第四句话“公司董事长……”之前，写入下列补充内容：
“在股票上加盖公司印章，应当有董事会的授权。”
二、公司在将〈必备条款〉第三十五条要求的内容写入公司章程时，应当在该条第一句话“……境外代理机构管理。”之后，写入下列补充内容：
“在香港上市的境外上市外资股股东名册正本的存放地为香港。”
此外，将该条原第二句话“公司应当将境外……的一致性。”另起一段落。
三、公司在将〈必备条款〉第八十五条要求的内容写入公司章程时，应当删除该条第一段的开首语句“如果公司股票上市……应当载入”及该段最后一句内的“的内容”几个字，同时还应删除该条第二段的开首语句“载有前款规定内容的公司章程，应当同时规定”和该段首尾的引号。
四、公司在将〈必备条款〉第八十七条要求的内容写入公司章程时，应当在该条第一段之后，另起段落，写入下列补充内容：
“有关提名董事候选人的意图以及候选人表明愿意接受提名的书面通知，应当在股东大会召开七天前发给公司。”
此外，公司应当在该条原第二段之后，另起段落，写入下列补充内容：
“股东大会在遵守有关法律、行政法规规定的前提下，可以以普通决议的方式将任何任期未届满的董事罢免（但依据任何合同可提出的索偿要求不受此影响）。”
五、公司在将〈必备条款〉第一百零四条要求的内容写入公司章程时，应当在该条内容后，另起段落，写入下列补充内容：
“监事会主席的任免，应当经三分之二以上监事会成员表决通过。”
六、公司在将〈必备条款〉第一百零九条要求的内容写入公司章程时，应当在该条内容后，另起段落，写入下列补充内容：
“监事会的决议，应当由三分之二以上监事会成员表决通过。”
七、公司在将〈必备条款〉第一百三十三条要求的内容写入公司章程时，应当删除该条第二段“到香港上市的”语句，并在“公司至少应当”之后，“将前述报告”之前，写入下列补充内容：
“在股东大会年会召开前二十一日”。
八、公司在将〈必备条款〉第一百四十条要求的内容写入公司章程时，应当在该条第二段内容之后，写入下列补充内容：
“公司委任的在香港上市的境外上市外资股股东的收款代理人，应当为依照香港〈受托人条例〉注册的信托公司”。
九、公司在将〈必备条款〉第一百四十七条要求的内容写入公司章程时，应当在该条内容后，另起段落，写入下列补充内容：
股东大会在拟通过决议，聘任一家非现任的会计师事务所以填补会计师事务所职位的任何空缺，或续聘一家由董事会聘任填补空缺的会计师事务所或者解聘一家任期未届满的会计师事务所时，应当符合下列规定：
（一）有关聘任或解聘的提案在股东大会会议通知发出之前，应当送给拟聘任的或者拟离任的或者在有关会计年度已离任的会计师事务所。
离任包括被解聘、辞聘和退任。
（二）如果即将离任的会计师事务所作出书面陈述，并要求公司将该陈述告知股东，公司除非收到书面陈述过晚，否则应当采取以下措施：
1、在为作出决议而发出通知上说明将离任的会计师事务所作出了陈述；
2、将陈述副本作为通知的附件以章程规定的方式送给股东。
（三）公司如果未将有关会计师事务所的陈述按本款（二）项的规定送出，有关会计师事务所可要求该陈述在股东大会上宣读，并可以进一步作出申诉。
（四）离任的会计师事务所有权出席以下会议：
1、其任期应到期的股东大会；
2、为填补因其被解聘而出现空缺的股东大会；
3、因其主动辞聘而召集的股东大会；
离任的会计师事务所有权收到前述会议的所有通知或者与会议有关的其他信息，并在前述会议上就涉及其作为公司前任会计师事务所的事宜发言。
十、公司在将〈必备条款〉第一百四十八条要求的内容写入公司章程时，应当在该条内容后，另起段落，写入下列补充内容：
会计师事务所可以用把辞聘书面通知置于公司法定地址的方式辞去其职务。通知在其置于公司法定地址之日或者通知内注明的较迟的日期生效。该通知应当包括下列陈述：
1、认为其辞聘并不涉及任何应该向公司股东或者债权人交代情况的声明；或者
2、任何应当交代情况的陈述。
公司收到前款所指书面通知的14日内，应当将该通知复印件送出给有关主管机关。如果通知载有前款2项提及的陈述，公司应当将该陈述的副本备置于公司，供股东查阅。公司还应将前述陈述副本以邮资已付的邮件寄给每个境外上市外资股股东，受件人地址以股东的名册登记的地址为准。
如果会计师事务所的辞聘通知载有任何应当交代情况的陈述，会计师事务所可要求董事会召集临时股东大会，听取其就辞聘有关情况作出的解释。
十一、公司在将〈必备条款〉第一百六十三条要求的内容写入公司章程时，应当删除该条第一段的全部内容。此外，删除该条第二段的开首句：“到香港上市公司的公司，应当将下列内容载入公司章程：”，并以“本公司遵从下述争议解决规则：”语句代替。
十二、公司在将〈必备条款〉第三十七条要求的内容写入公司章程时，应当在该条第一段之后，另起段落，写入下列补充内容：
所有股本已缴清的在香港上市的境外上市外资股，皆可依据章程自由转让；但是除非符合下列条件，否则董事会可拒绝承认任何转让文据，并无需申述任何理由：
（一）向公司支付二元港币的费用，或支付香港联交所同意的更高的费用，以登记股份的转让文据和其他与股份所有权有关的或会影响股份所有权的文件；
（二）转让文据只涉及在香港上市的境外上市外资股；
（三）转让文据已付应缴的印花税；
（四）应当提供有关的股票，以及董事会所合理要求的证明转让人有权转让股份的证据；
（五）如股份拟转让与联名持有人，则联名持有人之数目不得超过4位；
（六）有关股份没有附带任何公司的留置权。
此项是香港联交所建议的内容，不是联交所新订上市规则附录三所要求必备的内容。我们建议公司在修改公司章程时可酌情写入。
除上述关于公司章程文字作技术处理之外，为了顺利修改公司章程，公司在股东大会召开时，可要求股东大会通过一项授权决议，如股东大会通过的公司章程报国家体改委和国务院证券委审批时需进行文字或者条文顺序的变动，公司董事会有权依据国家体改委和国务院证券委的要求作出相应的修改。