广西壮族自治区北海市人民政府


北海市房地产综合开发和商品房经营管理实施办法

北政发[1992]2号




第一章　总则

　　第一条 为加强我市房地产综合开发和商品房的经营管理，促进我市的开发建设，根据国家有关法律、法规以及自治区的有关规定。结合我市实际情况，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于本市行政区域范围内的房地产综合开发和房地产业的经营管理。

　　第三条　市建委对房地产综合开发和商品房经营实行行业归口管理。各行业、各部门开办的房地产综合开发公司（含兼营房地产开发业务的其他公司），以及外商独资、合资、内联的房地产开发企业，必须接受市建委的统一管理。

第二章　房地产综合开发

　　第四条　城市建设实行“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针，房地产综合开发在城市总体规划指导下，由市人民政府土地局统一征地，统一出让土地使用权给房地产综合开发公司成片进综合开发。开发公司须按照市规划部门批准的规划设施方案和“先地下，后地上”的原则，配套进行房屋、各项市政公用和生活服务设施的建设。经开发配套的土地，其资金投入达到土地使用权出让合同规定的条件后，允许转让土地使用权。

　　第五条　房地产综合开发和商品房屋的生产和销售，都要按规定编制长期计划和年度计划。长期计划（三至五年）由市计委和建委编制，经市人民政府审定、报自治区计委、建委备案。年度计划由各开发公司编制，经市计委、建委审查后，报自治区计委、建委审批下达。

　　第六条　房地产综合开发公司必须具备国家规定的经营资格，按照国家和自治区的有关规定申办资质证书和营业执照，办理程序：开发公司按规定的申报材料交市建委审查（外资、合资企业还需报市外经委审查）后，报经市人民政府批准，按自治区人民政府规定的资质等级和审批权限报自治区建委申领综合开发证书，审核资金工作由市建行办理。开发公司领到证书后，按有关规定向市工商行政管理局申请登记、领取营业执照，未办理房地产综合开发证书的公司，一律不准参加房地产综合开发，银行不给贷款，政府不批土地。对开发公司资质进行不定期复验，如发生重大变化，按规定标准办理升降，对不符合规定的开发公司，提请自治区建委取销其开发资格。

　　第七条　根据各时期房地产开发量的需要，鼓励国内外开发企业进入我市进行成片开发，享受我市开发企业同等待遇，我市国营开发企业可以国有土地使用权作为投资或合作条件，与外商投资者合资开发经营房地产业，以划拨土地使用权作为投资条件的，须向市政府补交土地出让金。

　　第八条　开发公司的主要任务是经营房地产开发（包括配套设施），其具体范围是：

　　㈠成片开发（改造）地段（街道）或小区；

　　㈡接受承包编制和组织实施小区建设规划；

　　㈢承包以住宅为主的地面建筑设计、施工和各项配套设施以及大型公共设施的建设。

　　第九条　开发公司必须按批准的小区规划要求同步进行配套基础设施建设，不得在施工时随意改变规划、设计和削减核定的配套项目。

　　第十条　开发公司要加强对施工单位的建筑工程质量管理，实行工程质量的社会监督和第三方认证的制度，开发区的单体建筑由开发公司按照与施工单位的承包合同组织验收，整个小区、居住房屋及生活配套设施，由开发公司在自检的基础上提请市建委组织城建、房管、规划、土地、园林、环保、消防等有关部门共同进行验收。未经验收合格的房屋不准出售，房管部门不发产权证，配套不齐全的，限定时间由开发公司负责配套齐全，否则，市建委有权从开发公司划出相应资金，组织善后工程直至达到规定要求。因开发公司本身原因而在规定的工期内未搞好小区配套的，原则上不准再开发新的项目。

　　第十一条　开发公司税后留利需要建立的各项基金具体比例应按规定由市建行会同市财政局审定，生产发展基金应主要投入城市的开发、建设。

第三章　商品房的经营管理

　　第十二条　商品房由开发公司和市房地产业管理部门经营，对本市单位、个人销售的商品房屋必须实行价格审批制度，由开发公司提交造价成本资料向市物价局申报，并由市物价局会同市建委、计委、建行等部门按有关规定进行审核，按核定的价格出售。商品房所处位置根据土地类别，其价格允许有级差。属于营业性用房的高级别墅式住宅以及对外地单位、个人销售的商品房，实行价格放开，随行就市。

　　第十三条　本市单位购买商品房要凭上级主管部门批准的文件和经营部门出售的证件，到市房管部门、土地管理部门办理房屋所有权证和土地使用权证。私人和外地单位购买的商品房凭买卖合约和经营单位的发票证件，到市房管部门、土地管理部门办理房屋所有权证和土地使用证。

　　第十四条　建成的住宅小区，可成立小区管理委员会对小区实行综合管理，以城区政府派出机构为主，吸收有关部门参加，或委托居民委员会进行管理；开发企业也可以成立居住小区服务机构为小区居民服务和进行管理。

　　第十五条　小区管理要做好为住户服务的工作，小区环境和治安管理可向住户收取一定的管理费用，具体收费标准由小区管理机构报市物价局批准，对车辆保管，住宅维修和向住房提供各项生活服务的可实行有偿服务经营，取之于用户，用之于用户。

　　第十六条　开发公司必须无偿按规划配套学校、幼儿园、居委会、派出所、邮电、粮所、储蓄所等非营业性用房。小区验收合格移交政府部门管理时，还须按开发建筑总面积2%的比例拨出相应物业（如商场、娱乐场、管理用房、停车场等）交小区管理机构经营出租和使用，租金和盈利全部作为小区管理和维护市政公共设施的费用。

　　第十七条　开发公司出售商品房，可按自治区规定收取管理费，甲级（二级）公司为4%，乙级（三级）公司为3.5%，丙级（四级）公司为3%，从收取管理总费中开发公司上交自治区、市、县建设主管部门各3%。

第四章　附则

　　第十八条　本办法由市建委负责解释。

　　第十九条　本办法不详尽之处，按《广西壮族自治区城镇房地产综合开发和商品房经营管理暂行办法》等有关规定执行。

　　第二十条　本办法自颁布之日起施行，原《北海市商品房开发和房产管理的暂行办法》同时废止。

　

北海市人民政府

一九九二年元月九日



广东省汕头市人民政府


印发《汕头市征用农民集体所有土地补偿费使用管理办法》的通知

汕府〔2004〕141号

各区县人民政府，市政府各部门、各直属机构：
现将《汕头市征用农民集体所有土地补偿费使用管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。


汕头市人民政府
二○○四年九月十日



汕头市征用农民集体所有土地补偿费使用管理办法


第一条 为了加强对征用农民集体所有土地补偿费的使用管理，维护农民集体所有土地所有者的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《广东省征用农村集体所有土地各项补偿费管理办法》及有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称征用农民集体所有土地补偿费（下称“征地补偿费”），是指农民集体所有土地（包括耕地、林地、山岭、果园、牧地、荒地、滩涂、水面等）被依法征用所获得的经济补偿，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和青苗补偿费。
第三条 凡在本市范围内的征地补偿费的使用管理工作适用本办法。
第四条 各级农业行政主管部门负责本行政区域内征地补偿费使用管理工作的组织实施、检查监督；各级土地行政主管部门协同做好本办法的贯彻实施。
镇人民政府（街道办事处）负责具体实施本办法，并由其所属镇（街道）农业集体经济管理机构负责指导、监督征地补偿费的使用和收益分配。
第五条 土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。
征用土地的安置补助费应专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给该安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。
第六条 征地补偿费收支应建立专帐。所有征地补偿费收入均应统一归口管理，进入本集体经济组织的财务会计核算实行专项核算，不得另建帐核算或截留、挪用，不得私分或以开支某种费用为由扣除部分收入不入帐。
第七条 有征地补偿费收入的农村集体经济组织应开立银行专户，所有征地补偿费收取当天必须存入银行专户。
第八条 征地补偿费主要用于发展集体生产经营和安排因土地被征用造成的多余劳动力的就业（其比例应占总量的60%以上），也可部分用于不能就业人员的生活补助和公共福利事业。
集体利用征地补偿费进行生产经营取得的收入利润中可提取大部分用于村民分配和部分用于兴办公益事业，不得超前分配，不得把征地补偿费直接分配给村民。
第九条 征地补偿费除按有关规定应上缴的国土规费、支付村民个人青苗补偿费及地上附着物补偿费、退还承包款和责任田口粮补助费等可以由被征地农村集体经济组织按有关规定自行安排支出外，其余征地补偿费资金的使用和收益分配，农村集体经济组织应于每年年初制订计划，经村民大会或村民代表大会全体代表三分之二以上的多数通过，并报镇人民政府(街道办事处)备案后执行。超计划使用征地补偿费的，农村集体经济组织应召开村民大会或村民代表大会，向村民说明资金使用的理由，经村民大会或村民代表大会全体代表三分之二以上的多数通过，并报镇人民政府（街道办事处）备案。
第十条 农村集体经济组织应建立健全财务管理、征地补偿费使用管理等各项规章制度，实行财务公开和民主理财制度。征地补偿费的使用情况每季度应张榜公布，年终应由镇（街道）农业集体经济管理机构进行专项审计。
镇（街道）农业集体经济管理机构应定期或不定期对征地补偿费的使用情况进行检查、指导，每年度征地补偿费的使用情况及审计报告要张榜公布，接受村民监督。
第十一条 鼓励实行农村会计代理制。实行农村会计代理制的镇（街道），其会计服务中心应把征地补偿费的帐务处理纳入会计项目。
第十二条 县级以上农业行政主管部门和土地行政主管部门应当加强对征地补偿费使用情况的监督，设立举报电话、举报箱，及时受理群众的投诉，依法查处违反本办法规定的行为。
第十三条 对违反本办法规定，挪用、占用征地补偿费的，由农业行政主管部门根据《广东省征用农村集体所有土地各项补偿费管理办法》第十一条第一款规定，责令限期退还款项给被征地单位，并处以挪用、占用款项30%以下的罚款；构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。
违反本办法规定，未经规定程序擅自决定动用征地补偿费的，由农业主管部门根据《广东省征用农村集体所有土地各项补偿费管理办法》第十一条第二款规定，责令当事人限期整改，并负责追回款项，赔偿经济损失；构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。
第十四条 本办法由市农业行政主管部门负责解释。
第十五条 本办法自颁布之日起施行。