关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知
建设部 国家发展和改革委员会 国家工商行政管理总局
关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知
建住房[2006]166号
各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），各省、自治区、直辖市发展改革委、物价局、工商局：
为贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号），现就进一步整顿规范房地产交易秩序有关问题通知如下：
一、充分认识整顿规范房地产交易秩序的重要意义
（一）整顿规范房地产交易秩序,对于维护消费者合法权益，稳定住房价格,促进房地产市场持续健康发展，具有十分重要的意义。各地房地产、发展改革、价格、工商管理部门要从实践"三个代表"重要思想和落实科学发展观的高度出发，切实把思想统一到国务院的决策部署上来,坚持深化改革和加强法治并举、坚持整顿规范和促进健康发展并重，加强制度建设，加大对房地产交易环节违法违规行为查处力度，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境。
二、加大房地产交易环节违法违规行为整治力度
（二）加强商品房预售许可管理。各级房地产管理部门要按照法定程序和许可条件，严格把好商品房预售许可关。房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，房地产管理部门应依照《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及《城市商品房预售管理办法》等法律法规进行查处，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。
（三）加强对商品房预（销）售活动的动态监管。各级房地产管理部门要抓紧建立健全商品房预（销）售合同网上即时备案系统和房地产交易信息公示制度。商品房基本情况、销售进度、权利状态等预（销）售信息应及时、全面、准确地在网上备案系统和销售现场进行公示。对房地产企业发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作、哄抬房价，或者房地产企业纵容雇佣工作人员炒作房价，扰乱市场秩序的，房地产、发展改革（价格）、工商管理部门应按各自职责依法从严查处。严禁将购买的未竣工预售商品房再行转让。房地产管理部门要按照《商品房销售管理办法》有关规定，加强对商品房销售人员的培训和管理，对违规从事商品房预（销）售活动的单位和人员，要从严处理。
（四）加强房地产广告发布管理。未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。广告发布单位要对房地产广告内容的真实性进行必要的审查，杜绝虚假广告和其他违法违规广告。对未取得预售许可证发布预售广告的，承诺售后包租、返本销售的，广告中有关房地产项目名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施等内容虚假违法的，由工商、发展改革（价格）、房地产管理部门依照《城市房地产管理法》、《广告法》、《价格法》以及《城市商品房预售管理办法》、《禁止价格欺诈行为的规定》、《房地产广告发布暂行规定》等法律法规，予以严肃处理。
（五）加强房地产展销活动管理。工商行政管理部门要严格展销许可管理，会同房地产管理部门加强对房地产展销活动的审查和监管。工商行政管理部门应审查展销活动主办方资格；房地产管理部门应审查参展企业的信用情况和参展房地产项目的合规情况。有严重违法违规不良记录的房地产企业和不具备预（销）售条件的商品房项目，不得参加展销活动。
（六）加强商品房预（销）售合同管理。房地产开发企业应当参照国家或地方建设（房地产）、工商管理部门制定的示范文本，与购房者签订商品房预（销）售合同。房地产开发企业在制定商品房销售合同格式条款时，不得免除自己责任、加重购房人责任，或排除购房人合法权利。商品房预（销）售合同示范文本及格式条款应在订立合同前向购房人明示。房地产管理部门应严格预售合同登记备案制度，落实购房"实名制"。对房地产销售过程中实施合同欺诈，利用虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等违法违规行为，房地产管理部门可暂停办理其商品房网上签约、合同登记备案等房地产交易手续；工商行政管理部门要加大对合同违法和侵害消费者权益行为的查处力度；构成犯罪的，移送司法部门处理。
（七）加强房地产经纪管理。凡从事房地产经纪活动的经纪机构及其分支机构，应向工商行政管理部门申领营业执照，并在一个月内到房地产管理部门办理备案。房地产经纪人承办经纪业务，应当采用房地产、工商管理部门制定的房地产经纪合同示范文本，并附有执行该项经纪业务的房地产经纪执业人员的签名。对房地产经纪人利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用，在代理买卖过程中赚取差价等违规行为，由房地产、发展改革（价格）、工商管理部门依据各自职责，依法查处或联合予以查处。
三、落实主管部门整顿规范房地产交易秩序的责任
（八）集中开展一次整治活动。各地要从今年下半年起，用一年左右时间，集中开展一次房地产交易秩序专项整治活动。各级房地产、发展改革（价格）、工商管理部门要认真制定整治工作方案，明确时间要求，细化工作任务，落实工作责任。各地对专项整治工作中暴露出的问题，要积极加以整改；整改不力、群众反映强烈的，要予以通报批评。
（九）畅通举报投诉渠道。房地产、发展改革（价格）、工商管理部门要通过开设专项整治热线电话等方式，方便群众投诉，加强社会监督，及时发现和查处房地产交易环节的违法违规行为。各级领导干部不得利用职权干预房地产交易活动。
（十）建立房地产交易诚信机制。房地产管理部门要加快构筑房地产交易信息服务平台，进一步完善房地产信用档案体系。房地产企业及其执（从）业人员的失信行为情节严重的，要通过新闻媒体予以曝光。房地产、发展改革（价格）、工商管理部门要建立对房地产交易环节违法违规行为的监督和惩戒机制。
（十一）加强宣传舆论引导。各地要结合房地产交易秩序专项整治活动，组织开展形式多样的房地产交易法律法规宣传活动，引导消费者依照法律法规维护自身合法权益。
（十二）建立工作联动机制。各级房地产、发展改革（价格）、工商管理部门要认真贯彻执行有关法律、法规和政策，加强部门间的协作配合，建立健全房地产交易信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机制。各省、自治区、直辖市建设（房地产）、发展改革（价格）、工商管理部门要抓紧部署本地区的专项整治工作，督促指导所辖城市切实落实专项整治工作的各项要求。各省、自治区、直辖市建设（房地产）、发展改革（价格）、工商管理部门应将专项整治工作中有关情况及时上报建设部、国家发展改革委、国家工商行政管理总局。
中华人民共和国建设部
中华人民共和国国家发展和改革委员会
中华人民共和国国家工商行政管理总局
二○○六年七月六日
【内容提要】交付产生的实际占有长期以来作为动产物权变动的公示方法，但由于特殊动产的出现，登记开始作为特殊动产物权变动的公示方法之一，于是在特殊动产物权变动的时候，就难以避免的产生两种公示方法的博弈，这个时候，就需要择其一作为特殊动产物权变动的最终依据，本文将结合国内外特殊动产物权变动的理论观点和现行法律规定进行探讨，以期明确特殊动产物权变动的规则。
一、特殊动产
船舶、航空器、机动车等因价值较大，与一般动产在法律规则的适用上不尽相同，在理论和实践中，为了便于区分，常被称为准不动产、登记动产或特殊动产。称为准不动产是因为船舶、航空器、机动车等价值较大的动产与不动产的法律适用规则有相似之处。[1]如按照我国物权法第6条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。物权法第24条规定，船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 而称为登记动产是因为其变动采用登记对抗主义。[2]
笔者认为，船舶、航空器、机动车等价值较大的动产，从本质上来讲还是动产，不能因为其法律适用规则与不动产类似而成为准不动产。另外，简单地称为登记动产只表达了其变动方式的特殊性，并不能全面概括。而称之为特殊动产不但明示了其动产的根本性，更全面概括了其不同于普通动产的特性。
二、交付与登记的博弈
有学者主张，船舶、航空器、机动车作为特殊动产，系以登记为物权表征方式，物权变动也应该是通过登记来加以公示，占有与交付不再当然地与物权变动发生关联。《物权法》第24条已然将船舶、航空器、机动车从普通动产之中分离出来，构成了《物权法》第23条之例外。而且，物权表征方式应当奉行单一性原则，特殊动产的表征方式只能是登记，故特殊动产之占有和交付的表征和公示功能，在登记法律地位确立之时便已经被彻底地清除了，具体原因有以下三个方面：
（一）公共权力的介入使得登记具有更大的权威性。登记机关对物权状态进行记载并制作表明权属和客体状况的证书，比占有更容易表征标的物上物权。世人基于对公共权力机构权力来源可靠性的认同以及对于公共权力本身的信赖，从而很自觉地认同“登记的权利即享有的权利”。对登记记载内容的信赖即能更好地保护交易安全。不管登记机关属于哪种性质，这些机关其实都是国家机关，都以国家的信誉和国家行为的严肃性作为保障，这使得登记具有取得社会一体信服的法律效力。
（二）登记有较严格的程序规则，可信度高。登记要经过申请、受理、审查、记载等几个环节，有着程序要求和程序规则，登记所记载的权利与实际权利吻合性高，公开的信息准确，可信赖性就强。基于对登记内容的信赖而发生的交易，交易当事人的利益就能获得充分的保护。受让人甚至可以不必考虑因为登记错误而对他所获得的预期交易利益的可能影响，他完全可以绝对地信赖登记簿的记载而放心大胆地进行交易[3]。
（三）登记记载内容的稳定性好，便于世人查阅。根据世界各国的登记实践，登记的内容一经记载就不得轻易更改，如果要更改则要办理变更登记，只要特殊动产存在，特殊动产的登记簿就会存在，不得由任何机关销毁。这就对特殊动产交易的安全提供了切实的保障[4]。
《物权法》施行之后，有学者主张，我国物权变动的意思主义与以法国、日本为代表的纯粹意思主义有差别，后者采债权性合意+公示对抗模式，而我国除地役权、动产抵押权之外，船舶、航空器、机动车等特殊动产的物权变动，采债权性合意+交付+公示对抗的模式，即仅有债权性合意并不发生物权变动，还需要有实际交付行为，才能发生不具有对抗力的物权变动。其理由在于，船舶、航空器、机动车的物权变动要受制于它作为动产以及动产的物权变动以交付为标志这些一般特性和原则的规制[5]。另有学者认为：船舶、航空器、机动车本质上还是动产，从解释论的层面分析，其物权的设立和转让应当适用《物权法》第23条，自交付时发生效力，未登记的不得对抗善意第三人。[6]
笔者更倾向于第二种观点，即特殊动产的物权变动，首先必须具备两个前提：一是要有债权性合意，二是要进行了交付即占有的转移，在此基础上，如果登记了，产生对抗效力，未登记，则不能对抗善意第三人。
三、现行法律下的特殊动产物权变动
我国《民法通则》规定，按照合同或者其他方式取得财产的，财产所有权从交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第23条规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。第24条规定船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。由此可见通过交付产生占有公示是特殊动产物权变动必须采纳的方式，而登记只是对抗善意第三人的必备条件。
此外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十条确定了多重买卖合同的司法实践中，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的情况下，同一普通动产处理的基本原则为：受领交付的买受人＞支付价款的买受人＞合同成立的买受人，在三者内部，以时间先后作为优先依据。同一特殊动产诸如船舶、航空器、机动车处理的基本原则为：受领交付的买受人＞办理所有权登记手续的买受人＞合同成立的买受人，在三者内部，以时间先后作为优先依据。具体内容如下：解释第九条规定出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。第十条规定出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。[7]
该解释实质上确立了在动产取得问题上，同等条件下，无论是普通动产还是特殊动产，都适用实际占有优先原则，该原则不仅能够明确动产物权归属，降低交易成本，符合动产物权变动的公示公信原则，更是符合现代物权变动发展理念的基本价值取向，尤其是第十条第四款明确规定实际占有特殊动产的买受人有申请变更登记的权利，人民法院应予支持。
综上，笔者认为：
（一）特殊动产的设立和转让后产生确权纠纷的，以交付和实际占有优先（下文提到的交付和实际占有都是基于善意取得）。
（二）特殊动产物权的设立和转让，在交付后的事实状态——占有与登记不一致时，当以实际占有为准，由实际占有人取得特殊动产物权。但是，如果实际占有人是基于违法手段取得，就不能取得特殊动产物权。
（三）特殊动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，则不得对抗善意第三人，即原所有者并为将特殊动产物权登记，在非基于本意丧失占有，该特殊动产物权由第三人善意取得并登记的，原所有者丧失该特殊动产物权。
四、结语
万事万物都处于矛盾中，而矛盾具有普遍性和特殊性，普遍性指导约束特殊性，特殊性寓于普遍性之中，动产物权变动也是如此。虽然特殊动产是动产中的特别成员，有其特殊的法律适用规则，但是作为动产中的一员，特殊动产物权变动仍然要遵循动产物权变动的基本原则即交付和公示占有优先，在此基础上，再来确定登记对其效力的制约，合同对其效力的影响，所以笔者认为特殊动产物权变动的规则宜为受领交付的实际占有者＞办理了所有权登记手续者＞合同成立的买受人，在三者内部，以时间先后作为优先依据。
实际占有与登记的博弈不仅是逻辑思维的碰撞，更是市场主体利益需求的体现，这种博弈是一个永不停歇的过程，所以特殊动产适用的法律规则不能一成不变，不能僵化，只有与时代的脉搏一起跳动向前，才能不断完善，才能不被束之高阁，才能真正解决实际问题。
参考文献：
[1] 根据崔建远教授的研究,以“准”字作为标志的法律概念,大体上包括三种情况：（1）以“准”字作为标志的法律概念与原来的概念之间共性大于个性,且处于法律关注的地位,其法律效果基本相同；（2）以“准”字作为标志的法律概念与原来的概念之间在本质上虽然不同,但在法律效果上却大多准用；（3）以“准”字作为标志的法律概念与原来的概念之间个性大于共性,共性处于不重要的地位,法律效果方面差异巨大。参见崔建远：《准物权研究》,法律出版社2003年版,第20-23页。
[2] 王利明：《物权法论》(修订本),中国政法大学出版社2003年版.P.153