浙江省绍兴市人民政府办公室


绍兴市人民政府办公室印发关于市区房改房经济适用房及其它行政划拨土地的住宅转让交易土地有偿使用规定的通

绍政办发〔2004〕154号




各县（市、区）人民政府，市政府各部门：
　　《关于市区房改房、经济适用房及其它行政划拨土地的住宅转让交易时土地有偿使用的规定》已经市政府第十五次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　绍兴市人民政府办公室

　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○四年九月二十二日


关于市区房改房、经济适用房及其它行政划拨土地的住宅转让交易时土地有偿使用的规定

　　为规范对市区房改房、经济适用房及其它行政划拨土地住宅转让交易的管理，维护国家和土地使用者的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、财政部、国土资源部、建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》和建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行《经济适用住房管理办法》等法律法规和有关规定，结合绍兴市区实际，现就市区房改房、经济适用房及其它行政划拨土地使用权的住宅转让交易时实行土地有偿使用规定如下：
　　一、市区房改房及土地性质属于划拨的“城中村”改造拆迁安置住宅，在转让交易时应实行土地有偿使用，补缴土地出让金。应补缴的土地出让金＝土地出让金缴纳标准×住宅分摊土地面积×年期修正系数。土地出让金缴纳标准为该住宅转让时其座落位置居住用地基准地价的10%。住宅分摊土地面积由市国土局根据标准核定。对土地出让年限不到66年（含66年）的应按年期修正系数（见附表）进行修正。房改房属于出让土地的，则为补缴相当于土地出让金的价款。
　　该类住宅在办理转让交易手续时，由买房者按规定标准缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。土地出让金或相当于土地出让金的价款全额上缴财政。但对出让土地上的房改房收缴的相当于土地出让金的价款，原产权属于事业单位的，在扣除规费后50%上缴财政，50%返还事业单位；原产权属于企业的，扣除规费后全额返还原企业；原单位已转制或不存在的则全额上缴财政。
　　二、政府限定销售对象、具有保障性质的经济适用住房在转让交易时应实行土地有偿使用，缴纳相当于土地出让金价款的土地收益。应缴纳的土地收益＝土地收益缴纳标准×住宅分摊土地面积×年期修正系数。土地收益缴纳标准为该住宅转让时其座落位置居住用地基准地价减去土地取得成本后的差额，土地取得成本按每平方米150元计算。住宅分摊土地面积由市国土局根据标准核定。对土地出让年限不到66年（含66年）的应按年期修正系数（见附表）进行修正。
　　该类住宅在办理转让交易手续时，由卖房者按规定标准缴纳土地收益。
　　对政府将经济适用住房按市场价销售的部分住宅（包括同一套住宅中按市场价购买超面积标准部分的住宅），其土地收益缴纳标准按该住宅转让时其座落位置居住用地基准地价的10%执行。
　　三、其它土地性质属于划拨的住宅在转让交易时允许住户选择，既可以按本规定第一条的原则与标准实行土地有偿使用，也可以保留划拨土地性质不变，并仍按原市城建委、市物价局、市财政局《关于征收房地产交易中土地收益金的通知》规定交纳土地收益金。
　　四、凡是2001年1月1日起竣工并规划验收合格的住宅，土地出让年期的起始时间均从实际规划验收合格之日起按70年计算。2001年1月1日前竣工的，凡是钢混结构的住宅，土地出让年期的终止时间均为2070年12月31日；凡是砖混结构的住宅，土地出让年期的终止时间均为2050年12月31日；凡是砖木结构的住宅，土地出让年期的终止时间均为2030年12月31日。
　　五、买房者或卖房者在缴纳土地出让金、相当于土地出让金的价款或土地收益后，按出让土地使用权类型的商品住宅办理土地登记。此文发布后，“城中村”改造拆迁安置住宅允许上市交易。
　　六、为规范交易行为，确保国有土地资产不流失，对本规定第一条和第三条所述住宅，在办理房地产转让交易手续时，应先到房产交易管理部门办理房产交易登记手续，房产交易管理部门应告知交易双方有关土地有偿使用规定，土地交易管理部门凭《房屋所有权证》办理土地有偿使用手续和《国有土地使用证》；对本规定第二条所述经济适用房住房，在办理房地产转让交易手续时，应先到土地交易管理部门办理土地有偿使用手续，取得土地有偿使用凭证，房产交易管理部门凭土地有偿使用凭证办理房产交易登记手续，发放《房屋所有权证》，土地交易管理部门凭《房屋所有权证》办理《国有土地使用证》。
　　七、上述住宅转让交易中实行土地有偿使用的，原市城建委、市物价局、市财政局《关于征收房地产交易中土地收益金的通知》不再执行。
　　八、本规定由市国土局负责解释。
　　九、本规定从发文之日起执行。此前凡与本规定不一致的，以本规定为准。

　　附表：年期修正系数

出让年期 70—66 65—61 60—56 55—51 50—46 45—41
修正系数 1.00 0.95 0.90 0.85 0.80 0.75
出让年期 40—36 35—31 30—26 25—21 20以下
修正系数 0.70 0.65 0.60 0.55 0.50



公司解散清算过程中逾期未申报债权的法律后果与权利救济

陈召利


　　我国《公司法》第一百八十六条明确规定，清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。债权人应当自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，向清算组申报其债权。债权人申报债权，应当说明债权的有关事项，并提供证明材料。清算组应当对债权进行登记。在申报债权期间，清算组不得对债权人进行清偿。但是，债权人逾期未申报债权的，是否视为放弃债权，我国法律并未明文规定。逾期未申报债权既可能是由于债权人的原因造成的，也可能是由于公司的原因造成的。如果不加区分一概认为“逾期未申报债权的，视为放弃债权”，显然对债权人的利益保护十分不利。本文结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》（法释〔2008〕6号，以下简称《公司法解释（二）》）的规定，简要讨论公司解散清算过程中逾期未申报债权的法律后果与权利救济。
　　一、公司清算程序终结前补充申报债权
　　《公司法解释（二）》第13条规定，债权人在规定的期限内未申报债权，无论其是否存在过错，只要公司清算程序尚未终结——即清算报告尚未经股东会、股东大会或者人民法院确认完毕，债权人均可以补充申报债权，清算组应予登记。但是，补充申报的债权的清偿将会受到限制。
　　根据《公司法解释（二）》第14条的规定，债权人补充申报的债权，可以在公司尚未分配财产中依法清偿。除非债权人因重大过错未在规定期限内申报债权的外1，公司尚未分配财产不能全额清偿，债权人有权主张股东以其在剩余财产分配中已经取得的财产予以清偿。债权人或者清算组，以公司尚未分配财产和股东在剩余财产分配中已经取得的财产，不能全额清偿补充申报的债权为由，向人民法院提出破产清算申请的，人民法院不予受理。
　　二、公司清算程序终结后损害赔偿
　　公司清算程序终结——即清算报告经股东会、股东大会或者人民法院确认完毕后，债权人因未及时申报债权而未获赔偿，并不意味着其权利必定无法得到任何救济。
　　法谚有云：“任何人不得从其违法行为中获利”。《公司法解释（二）》第14条规定的限制不应损害债权人的合法权益。如果清算组未按照公司法第一百八十六条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告,导致债权人未及时申报债权而未获赔偿，那么在公司清算程序终结后，债权人依然有权向清算组成员主张对因此造成的损失承担损害赔偿责任。
　　需要注意的是，对于已知的债权人必须直接书面通知，而不能简单以公告方式代替；对于未知的债权人或者因地址变化无法直接通知的债权人才可以采取公告的方式予以通知。只通知不公告、只公告不通知和既不通知也不公告均属于未依法履行通知和公告义务的情形。
存在疑问的是，如果清算组依法进行清算并注销完毕，而债权人未及时申报债权而未获赔偿，是否视为放弃债权？笔者认为，在法律没有明确规定的情况下，不应视为债权人放弃债权。只要该债权尚未超过诉讼时效，债权人应有权要求公司股东以其在剩余财产分配中已经取得的财产予以清偿2，这也符合公司法关于“公司以其全部财产对公司的债务承担责任”的基本原则。如果债权人对未在规定期限内申报债权存在过错，应当承担因此增加的费用。当然，这有待于司法实践的检验。

注释：
1、笔者对《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第14条的规定持有异议，该条规定未区分已知债权和未知债权，过分保护公司和股东利益，使债权人负担过重的义务。笔者认为，应区分以债权是否已知为标准区别对待：（1）如债权人补充申报的债权为已知债权，不应受第14条规定的限制，即已知债权无论是否申报，清算组均应当将其列入清算，与所有的已知债权平等受偿。因为已知债权是债务人确切知悉债权的种类、性质、金额的债权，若清算组以债权人未在法定期限内申报为由否认其债权的效力将有违诚实信用原则。（2）如债权人补充申报的债权为未知债权，第14条中的“但债权人因重大过错未在规定期限内申报债权的除外”规定也有失偏颇，综合考量和平衡股东利益和债权人利益，无论债权人是否存在过错，债权人均应有权要求公司股东以其在剩余财产分配中已经取得的财产予以清偿，如债权人存在过错，应使其承担因此增加的费用较为妥当。
2、参阅《澳门商法典》第325条第1款规定：“清算完结经登记后及公司消灭后，前股东须对公司在清算时未顾及之公司债务负连带责任，而该责任仅以从分割清算结余而收取之金额为限，但不影响有关无限责任股东制规定之适用。”


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