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对合同发行中抗辩权的研究/迟晓然

时间:2024-05-12 11:43:29 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9314
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对合同发行中抗辩权的研究

黑龙江省北安市人民法院 迟晓然


在合同法分则中所规定分15大类有名合同中,双务合同或双边合同是其中最为主要的组成部分,此类合同要求合同的双方当事人都必须承担义务,并且以交换为目的,只有双方都履行了合同义务之后,合同的目的才真正实现,正是基于双务合同所具有的这种双方当事人对待给付义务的性质,及合同当事人双方义务的履行所具有的互为牵连性,为了实现双务合同的履行对双方当事人的法律效力,防止或避免单方不履行合同的情况发生,我国合同法通过总则的66、67、68条明文规定了双务合同中当事人一方就对方未履行或者不能保证履行对待给付义务时一方可以不履行的保留性条款,即抗辩权。
抗辩权作为一种在新合同法中明文规定的权利应具有如下特征:首先,抗辩权应是对诚实信用原则的引申,是贯彻合同公平原则的要求。抗辩权是合同履行过程中一方不履行或不能保证履行时的一时权利,其目的是督促对方当事人及时全面履行对待给付义务,从而实现合同目的。在当事人适当及时的履行或为履行提供担保后此项权利即灭失。然而也有此种情况出现,在抗辩权出现且当事人理应意识到的情形下,而不主张抗辩权,这便形成了当事人在可以防止或减少损失的情况下不及时采取补救措施,不行使或怠于行使抗辩权这一自救义务,从而导致对方当事人违约,进而扩大损失,造成不必要的麻烦,这从本质上说是对诚实信用原则的社会责任本位内涵的违背,因此新合同法将抗辩权是将抗辩权不仅作为不事人在合同关系中维护自身权利的一种自救措施,也将其作为其保护交易安全的一项义务。因为依法缔结的合法有效的合同是规范双方当事人行使权利义务的准绳,在合同的履行过程中双方要严格依合同行事,在出现法律规定的情形时,如抗辩权,当事人就有依法主张该权利的义务。在审判实践中要将此种情况作为综合评判案件的依据,从而达到平衡合同双方当事人权利义务,以至利益的目的;其次,抗辩权具有留质担保的性质。抗辩权在双务合同中,双方具有对待给付义务时,一方权利的实现依赖于对方义务的履行的条件下产生的,为了克服一方当事人不履行或不能保证履行合同对待给付义务时给对方当事人正常发行双务合同中对待给付义务所带来的风险才用法律赋予了当事人履行抗辩这一权利。因此抗辩权是为了在一方当事人未履行或不能保证履行对待给付义务时,为了维护自身利益,避免自已陷入权利无法实现的境地,在对方不对待履行时或不为履行提供担保时拒绝给付对待给付义务的自救性行为,性质上属于一种留置担保,所以它也具有一些留置担保的特征。当事人行使抗辩权的目的不是为了保留自己的给付物,而在于促使对方当事人适当、及时、合理的履行自己的对待给付义务,从而使合同得到充分合理的履行,因此抗辩权具有从属性,与合同的履行具有不可分性,同时抗辩权属于一种法定权,主张权利一方根据法律规定,无需当事人之间的约定,当出现一方当事人不能履行或不能保证履行时,即可直接行使此权利,但要履行通知义务,并且通知要到达对方。
根据双务合同中对待给付义务的先后性及享有抗辩权方当事人在合同中的地位,抗辩权分为同时履行抗辩权,先履行抗辩权和不安抗辩权,这三种抗辩权所产生的共同点在于双方当事人因同一双务合同而互负债务,并且此债务珍有对价关系。在具有上述共性的同时,行使这三种抗辩权所需具备的条件又各有不同。下面我将从不同角度对这三种抗辩权制度进行阐述。
合同法第六十七条“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方有权拒绝其履行要求,先履行一方履行债务不符合约定,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。先履行抗辩权是在合同履行过程中最常见的,也是当事人能普遍认识到,行使和充分行使的此项权利的条件是1、双务合同中约定了债务履行的先后顺序;2、必须由履行顺序在后的一方当事人提出;3、须双方履行期均三届至,且一方履行期在前,另一方在后,必须在先履行一方已到履行期且要求实际履行完毕,而另一方也届履行期,在未实际履行的先一方要求后履行一方履行时,后履行一方可主张先履行抗辩。在符合上述条件的同时在审判实践中我们还要注意到在当事人之间的给付义务包含主给付义务与众给付义务或附属给付义务的情况,在此种情况下,先履行一方当事人已实际履行主给付义务后,后给付一方当事人是否可对给付义务或附随义务提出先履行抗辩。如甲向乙购进某地产自行车若干台,乙在向甲交付自行车的同时有交付自行车地证明义务。对此甲是否有因乙未交付产地证明而主张先履行抗辩权呢?笔者认为这要看附随义务或从给付义务的履行与合同目的实现的关系的密切程度,然后再依诚实信用原则予以处理。
合同法第六十六条“当事人互负债务,没有先后顺序的,应当同时履行,一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。同时履行抗辩权,是指双务合同的当事人任何根据上述法律规定一方在对方当事人未履行合同之前,可以拒绝履行自己所负的义务对待履行义务的权利。从双务合同双方当事人所享有权利和所负担义务的对价性和交换性上考虑,为了实现合同履行中双方当事人利益的平衡和维护交易秩序的安全,便通过合同法第六十六条规定了在法律没有规定或双方当事人没有约定合同哪一方当事人应当首先履行时合同的双方当事人都可以要求对方和自己同时履行。否则,就有权不履行。即赋予了主张抗辩权一方当事人可以暂停履行或者延迟履行的权利。从抗辩权总体的性质上说是一方当事人在对方开始履行或提出履行之前,可将自己对待给付义务的履行作暂时性保留的权利。这种保留性条款衡平双方当事人利益。担保债权实现,有效的督促,迫使对方当事人履行债务上发挥了很大优势的同时,也必然的给交易带来一定的风险,给主张抗辩权方造成违约的可能,因此要严格把握住主张同时履行抗辩权的条件。
(一)、主张同时履行抗辩权必须要求是在同一双务合同中双方当事人互负对待给付义务。首先,同时履行抗辩权制度是基于双务合同中双方当事人权利义务的互为条件的牵连性而产生的。因此它仅适用于双务合同,不适用于单务合同或非真正双务合同(如一方负担主要义务,而另一方仅负附随义务的合同)。其次,因同一双务合同而互负对待给付义务是同时履行抗辩权产生的基础。相反如同双方的给付义务不是基于同一双务合同产生,即达不到“对待”的条件,那么即使它们在事实上具有密切联系,也不具备主张同时抗辩的条件。但值得注意的是在债权债务关系转移的情况下,即对待给付义务主体的转变,即合同法第八十二条所规定的“债务人接到债权转让通知时,债务人对让与人的抗辩,可向受让与人主张”八十五条“债条人转移义务的新债务人可主张厚债务人对债权人的抗辩”由此即知抗辩权是随着合同权利义务的转让而转移主受让人。即同时履行抗辩权的产生完全依赖于合法有效的合同所载的内容。伴随着同一双务合同对待义务的转移而转移。例如甲将拖拉机出卖给乙,价款16万元,后乙将其对甲请求交付并转移拖拉机所有权让与丙。丙向甲请求交车时,甲可以以乙末给付价款为由而拒绝交车。在债务承担情况下,如甲将车卖给乙,价款16万元,由丙承担乙的债务。当甲向丙请求支付价款时,丙可以甲末对乙交付车为由拒绝付款。
(二)对待给付义务存在自己届清偿期,设立同时履行抗辩权的目的在于使双务合同的履行义务无先后的情况下使双方的对待义务同时履行,所享有的权行同时实现,因此只有在合法有效的合同中双方对待给付义务实际存在且同时届清偿期时,才能主张同时履行抗辩权。但值得注意的在同时履行的双务合同中,甲方向乙方请求支付价全,而乙方主张合同不成立、无效、被撤销或解除的情况下,乙方是否可主张同时履行抗辩,从债权债务关系的构成上,在合同是否成立尚处于不稳定状态时,此时乙方不享有请求权,此时被告所享有的便不是同时履行抗辩权,而是自己无给付义务,但是如果合同确定为不成立,无效,被撤销或解除时,双方所产生的相互间的返还义务,在法律上与双务合同当事人所负担的对待给付义务相近,在实质上具有牵连关系,在此种情况下,双方均可主张同时履行抗辩权;另外,如果双方对待给付业已存在,但未到合同的履行期,则不存在同时履行抗辩权的问题。例如买卖合同规定在4月1日交货付款,而在4月1日前就不存在同时履行抗辩权的问题。
(三)对方未履行对待给付义务。双务合同中对待给付义务同时到期的,若一方未履行自己的义务,却要求另一方履行,另一方便可行使同时履行抗辩权。此时所称的一方末履行自己的义务仅指未能实际、完全的履行对待给付义务。即使一方准备履行承诺履行都属于未能履行对待给付义务。另一方都可以此为据主张同时履行抗辩权。
(四)对待给付能够履行。从抗辩权留置担保的持看。抗辩权产生的目的在于督促,迫使对方实际履行合同所规定的对待给付义务,其终极目的在于保证合同目的实现。如一方已失去履行能力,那么合同就不可能履行。如再主张抗辩权也无实在意义,如合同特定标的物因一方过错已灭失,其履行义务显然已成为不可能,在此种情况下主张同时履行抗辩显然已失去了实际意义。只有通过合同解除制度去追究一方的违约责任。
同时履行抗辩权的行使前提必须是在合同履行过程中,双方均无违约行为下,一方在对方履行之前可暂时拒绝履行自己的给付义务的抗辩权即是一种合同履行过程中留置担保。然而在合同履行的过程中会出现许多种情况,如部分履行,瑕疵履行迟延履行等情况。对于这些情况下如何确定当事人的抗辩权呢?(一)在双务合同中,一方当事人提出部分履行,另一方当事人有权拒绝,但依合同自由原则,当事人有在法律允许范围内自由处理自己权利的权利,即在双务合同中双方负有对待给付义务,一方在作部分给付时,另一方从自身利益和实际情况出发作出相应决定:如认为仅受领部分给付将不符合自己利益时可拒绝受领;若受领部分给付仍可实现部分利益时,则可予以受领。但当事人如接受了部分的给付义务,即丧失了对全部对待给付义务的抗辩权。只有对对方未履行部分援用同时履行抗辩权。然而,在双务合同中如一方接受了对方的瑕疵履行后是否享有抗辩权呢?在权利瑕疵的情况下如甲方将农用拖拉机的8,000.00元的价金卖于了乙,先支付了4,000.00元的价款交付了实物,而后乙民现拖拉机已抵押给了丙,在此种情况下,乙可援用同时履行抗辩权,拒绝支付4,000.00元的价金,待甲与丙协议撤销抵押权使所有权充实后再支付余下的价金;在特定的买卖中,买卖人在出卖人交付的特定物有瑕疵的情况下是否可援用同时履行抗辩要看对瑕疵买受人是否预知或卖出人有无恶意隐瞒。如甲向乙出售一可看见海景的七层楼房,而甲在明知乙是看中可见海景一点才出此高价购买此房,而故意隐瞒近期将在此楼之边建一大厦,届时将挡住海景这一情况,乙则可依契约正义原则主张降低价款这一抗辩,所之双方就标的物现状所签订的合同卖出方仅负有交付依现关所有的特定物,而购买方没有就瑕疵所提出的抗辩权。瑕疵履行部分履行都是合同的不适当履行,在此种情况是同时履行抗辩适用上的难点,也是审判实践中难把握之处。
《合同法》第六十六条:“应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行。”
此条所叙的即为不安抗辩权,不安抗辩权是指在先后履行的双务合同中,当事人一方根据合同规定应向对方先为履行之前,如发现对方的财产或履行债务的能力明显减少,以至可能难以履行对待给付义务时,可以要求对方提供必要的担保,若对方不提供担保,也未对待履行,该当事人可拒绝履行自己义务的权利。不安抗辩权具有抗辩权的共性??留置担保的特性,它是在合同履行具有先后顺序的情况下,为了克服先履行一方在现实经济生活中常处于的于已不利的因素,而用法律赋予它在对方出现履行危机时的一种自救权利。然而由于不安抗辩权的主体是应在合同中先履行义务的一方。它的行使在抗辩权中是双方合同利益的实现带来风险最大的,因此对主张不安抗辩权要严格依据下列条件进行。
(一)作为不安抗辩权的主体必须是履行顺序有先后的同一双务合同中互负对待给付义务的双方当事人中履行顺序在先的一方。在同一双务合同中双方当事人互负对待给付义务,先履行义务一方必然要求担对待履行不能实现的风险,当这种风险具有现实性的时候,当时人可将自己的给付暂时保留,其目的是在合同履行中最大限度的降低风险,保障好的经济秩序。
(二)不安抗辩权必须是在后履行义务人的履行能力明显降低,有不能为对待给付的现实危险的情况下主张。如后履行一方当事人有履行能力,能够保证合同的正常履行,那么便失去了主张不安抗辩的价值。因此只有在后履行义务一方出现下列情况下造成实际履行危险时才能主张。(1)经营状况严重恶化;(2)转移财产,抽逃资金,以逃避债务;(3)丧失商业信誉;(4)有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情况。
(三)先履行义务人必须有确切的证据证明后履行义务人存在不能为对待给付的现实危险。先履行义务一方行使不安抗辩权意味着他将不按合同履行自己的义务,与此同时对方当事人也当然的不能得到依合同约定自己应享有的权利。这必然使双方当事人的利益无法平衡,因此,法律规定先履行义务人必须有确切的证据证明对方当事人确有不能履行对待给付义务的风险方可主张此项权利。
(四)不安抗辩权要求主张抗辩的先履行义务一方当事人已届履行期,而对方当事人未到履行期。
具备上述条件后当事人方可主张不安抗辩权,主张抗辩权的权利人必须履行告知义务,即先履行义务人因行使不安抗辩权而中止履行,应当及时通知对方,并且这种通知要到达对方当事人,以使其了解其所主张的不安抗辩权,从而做到具体明确的表示。此规定,不仅是程序问题而且是法定义务否则要承担“不当行使”的法律责任。
经济法兼行为规范和裁判规范两种属性,作为经济法的组成部分,抗辩权的规范也具有这两种属性,即在正常的经济法初中指导经济主体的活动,而在出现纠纷后,又作为法院居中裁判的依据,所以此款不仅要求经济活动主体实际遵守,更要求广大法院干警深入透彻的理解、掌握。

关于加强医疗纠纷人民调解工作的意见

司法部 卫生部 中国保险监督管理委员会


关于加强医疗纠纷人民调解工作的意见

司发通〔2010〕5号


各省、自治区、直辖市司法厅(局)、卫生厅(局),新疆生产建设兵团司法局、卫生局,各保监局:

为进一步发挥新时期人民调解工作在化解医疗纠纷、和谐医患关系、促进平安医院建设、构建社会主义和谐社会中的重要作用,现就加强医疗纠纷人民调解工作提出如下意见:

一、高度重视人民调解工作的重要作用,积极构建和谐医患关系

构建和谐的医患关系,维护医患双方的合法权益,维持正常的医疗秩序,实现病有所医,是以改善民生为重点的社会建设的重要内容,是构建社会主义和谐社会的需要。近年来,随着我国经济、社会、文化等各项事业的快速发展,人民群众不断增长的医疗服务需求与医疗服务能力、医疗保障水平的矛盾日益突出,人民群众对疾病的诊治期望与医学技术的客观局限性之间的矛盾日益突出,因医疗产生的医患纠纷呈频发态势,严重影响医疗秩序,一些地方甚至出现了因医疗纠纷引发的群体性事件,成为影响社会稳定的突出问题。贯彻“调解优先”原则,引入人民调解工作机制,充分发挥人民调解工作预防和化解矛盾纠纷的功能,积极参与医疗纠纷的化解工作,对于建立和谐的医患关系,最大限度地消除不和谐因素,最大限度地增加和谐因素,更好地维护社会稳定具有十分重要的意义。

加强医疗纠纷人民调解工作要以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,坚持围绕中心、服务大局,发挥人民调解扎根基层、贴近群众、熟悉民情的特点和优势,坚持合理合法、平等自愿、不妨碍当事人诉讼权利的原则,及时妥善、公平公正地化解医疗纠纷,构建和谐医患关系,维护社会和谐稳定。

二、加强医疗纠纷人民调解组织建设

医疗纠纷人民调解委员会是专业性人民调解组织。各级司法行政部门、卫生行政部门要积极与公安、保监、财政、民政等相关部门沟通,指导各地建立医疗纠纷人民调解委员会,为化解医疗纠纷提供组织保障。

要积极争取党委、政府支持,建立由党委、政府领导的,司法行政部门和卫生行政部门牵头,公安、保监、财政、民政等相关部门参加的医疗纠纷人民调解工作领导小组,明确相关部门在化解医疗纠纷、维护医疗机构秩序、保障医患双方合法权益等方面的职责和任务,指导医疗纠纷人民调解委员会的工作。

医疗纠纷人民调解委员会原则上在县(市、区)设立。各地应结合本地实际,循序渐进,有计划、有步骤开展,不搞一刀切。

三、加强医疗纠纷人民调解员队伍建设

医疗纠纷人民调解委员会人员组成,要注重吸纳具有较强专业知识和较高调解技能、热心调解事业的离退休医学专家、法官、检察官、警官,以及律师、公证员、法律工作者和人民调解员。原则上每个医疗纠纷人民调解委员会至少配备3名以上专职人民调解员;涉及保险工作的,应有相关专业经验和能力的保险人员;要积极发挥人大代表、政协委员、社会工作者等各方面的作用,逐步建立起专兼职相结合的医疗纠纷人民调解员队伍。

要重视和加强对医疗纠纷人民调解员的培训,把医疗纠纷人民调解员培训纳入司法行政队伍培训计划,坚持统一规划、分级负责、分期分批实施,不断提高医疗纠纷人民调解员的法律知识、医学专业知识、业务技能和调解工作水平。

四、建立健全医疗纠纷人民调解委员会的保障机制

医疗纠纷人民调解委员会调解医疗纠纷不收费。其办公场所、工作经费应当由设立单位解决。经费不足的,各级司法行政部门按照财政部、司法部《关于进一步加强人民调解工作经费保障的意见》(财行〔2007〕179号)的要求,争取补贴。鼓励医疗纠纷人民调解委员会通过吸纳社会捐赠、公益赞助等符合国家法律法规规定的渠道筹措工作经费。

各地要按照规范化人民调解委员会建设的标准,建设医疗纠纷人民调解委员会。医疗纠纷人民调解委员会的办公场所,应设置办公室、接待室、调解室、档案室等,悬挂人民调解工作标识和“医疗纠纷人民调解委员会”标牌,配备必要的办公设施。要建立健全各项规章制度,规范工作流程,并将工作制度、工作流程和人民调解委员会组成人员加以公示。

五、规范医疗纠纷人民调解委员会的业务工作

医疗纠纷人民调解委员会受理本辖区内医疗机构与患者之间的医疗纠纷。受理范围包括患者与医疗机构及其医务人员就检查、诊疗、护理等过程中发生的行为、造成的后果及原因、责任、赔偿等问题,在认识上产生分歧而引起的纠纷。

医疗纠纷人民调解委员会调解医疗纠纷应当按照国务院《人民调解委员会组织条例》、司法部《人民调解工作若干规定》的要求,采取说服、教育、疏导等方法,促使医患双方当事人消除隔阂,在平等协商、互谅互让的基础上达成调解协议。要善于根据矛盾纠纷的性质、难易程度和当事人的具体情况,充分利用便民利民的方式,因地制宜地开展调解工作,切实提高人民调解工作质量。需要进行相关鉴定以明确责任的,经双方同意,医疗纠纷人民调解委员会可以委托有法定资质的专业鉴定机构进行鉴定。调解成功的一般应当制作人民调解协议书,人民调解委员会应当督促当事人履行协议。

六、加强医疗纠纷人民调解工作的指导管理

各级司法行政部门和卫生行政部门应当加强沟通与协作,通过医疗纠纷人民调解工作领导小组加强对医疗纠纷人民调解工作的指导。要建立健全联席会议制度,定期召开会议,通报工作情况,共同研究和解决工作中遇到的困难和问题。

司法行政部门要会同卫生、保监、财政、民政等部门加强对医疗纠纷人民调解委员会的监督指导,建立医学、法学专家库,提供专业咨询指导,帮助医疗纠纷人民调解委员会做到依法、规范调解。要对医疗纠纷人民调解员的工作进行定期评估,帮助他们不断改进工作。

卫生行政部门要指导各级各类医疗机构坚持“以病人为中心”,提高医疗质量,注重人文关怀,加强医患沟通,正确处理事前防范与事后调处的关系,通过分析典型医疗纠纷及其特点进行针对性改进,预防和减少医疗纠纷的发生。各省、自治区、直辖市卫生行政部门可根据本地实际情况,对公立医疗机构就医疗纠纷与患者自行和解的经济补偿、赔偿最高限额等予以规定。

七、进一步健全和完善医疗责任保险制度

各地要积极推进医疗责任保险工作。司法行政部门要指导医疗纠纷人民调解组织加强与卫生行政部门、保险部门的沟通,建立信息共享、互动合作的长效工作机制。各级卫生行政部门要组织公立医疗机构参加医疗责任保险,鼓励和支持其他各级各类医疗机构参加医疗责任保险。保监部门要鼓励、支持和引导保险公司积极依托医疗纠纷人民调解机制,处理涉及医疗责任保险的有关保险赔案,在医疗纠纷调解委员会主持下达成的调解协议,是医疗责任保险理赔的依据。形成医疗纠纷人民调解和保险理赔互为补充、互相促进的良好局面。

八、加大医疗纠纷人民调解工作宣传表彰力度

要引导新闻单位坚持正面宣传报道为主,大力宣传医疗卫生工作者为维护人民群众的身体健康和生命安全所作出的不懈努力和无私奉献;宣传医德高尚、医术精湛的正面典型,弘扬正气,增强医患之间的信任感;客观宣传生命科学和临床医学的特殊性、高科技性和高风险性,引导群众理性对待可能发生的医疗风险和医疗损害纠纷,优化医疗执业环境,增进社会各界对医学和医疗卫生工作的尊重、理解和支持。要加强对医疗纠纷人民调解工作的宣传,通过多种形式,借助有关媒体大力宣传医疗纠纷人民调解工作的特点、优势、方法、程序以及调解协议的效力,引导纠纷当事人尽可能地通过调解的方式解决纠纷。对于在医疗纠纷人民调解工作中表现突出的先进集体和先进个人应当予以大力表彰和宣传。





司法部
卫生部
保监会
二〇一〇年一月八日

南平市人民政府关于印发南平市廉租住房保障规定的通知

福建省南平市人民政府


南平市人民政府关于印发南平市廉租住房保障规定的通知
南政综〔2008〕74号



各县(市、区)人民政府,市直各单位:
  《南平市廉租住房保障规定》已经市政府常务会议研究同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。
南平市人民政府
二○○八年四月十日

南平市廉租住房保障规定
第一章总则
第一条为促进我市廉租住房制度建设,逐步解决城市低收入家庭的住房困难,根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、建设部等九部委《廉租住房保障办法》及相关政策,结合我市实际,制定本规定。
第二条城市低收入住房困难家庭的廉租住房保障及其监督管理,适用本规定。
本规定所称城市低收入住房困难家庭,是指南平市中心城区(六个街道办事处辖区)范围内,家庭收入、住房状况等符合市政府规定条件的家庭。
第三条市建设主管部门应组织编制解决城市低收入家庭住房困难的发展规划及年度计划,明确廉租住房保障工作目标、措施,报市政府批准,并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划。
第四条市建设主管部门负责本行政区域内廉租住房保障管理工作。
市发展改革(价格)、监察、民政、财政、规划、国土资源、金融管理、税务、统计等部门按照职责分工,负责廉租住房保障的相关工作。
第二章保障方式
第五条廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合。货币补贴是指政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴,由其自行承租住房。实物配租是指政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房,并按照规定标准收取租金。
实施廉租住房保障,主要通过发放租赁补贴,增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力。
第六条市建设主管部门应当根据当地家庭平均住房水平、财政承受能力以及城市低收入住房困难家庭的人口数量、结构等因素,制定以户为单位的廉租住房保障面积标准,报市政府批准确定。
第七条采取货币补贴方式的,补贴额度按照城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。
每平方米租赁住房补贴标准应根据当地经济发展水平、市场平均租金、城市低收入住房困难家庭的经济承受能力等因素确定。其中对城市居民最低生活保障家庭,可以按照当地市场平均租金确定租赁住房补贴标准。
第八条采取实物配租方式的,配租面积为城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额。
实物配租的住房租金标准实行政府定价。实物配租住房的租金,按照配租面积和市政府规定的租金标准确定。
第三章保障资金及房屋来源
第九条廉租住房保障资金采取多种渠道筹措。廉租住房保障资金来源包括:
(一)年度财政预算安排的廉租住房保障资金;
(二)提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额;
(三)土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金;
(四)政府的廉租住房租金收入;
(五)社会捐赠及其他方式筹集的资金。
第十条提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额,应当全部用于廉租住房建设和住房租赁补贴。
土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例,不得低于10%。
政府的廉租住房租金收入应当按照国家财政预算支出和财务制度的有关规定,实行收支两条线管理,专项用于廉租住房的维护和管理。
第十一条实物配租的廉租住房来源主要包括:
(一)政府新建、改建、收购的住房;
(二)腾退的公有住房;
(三)社会捐赠的住房;
(四)其他渠道筹集的住房。
第十二条廉租住房建设用地,应当在土地供应计划中优先安排,并在申报年度用地指标时单独列出,采取划拨方式,保证供应。
廉租住房建设用地的规划布局,应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利。
廉租住房建设应当坚持经济、适用原则,提高规划设计水平,满足基本使用功能,应当按照发展节能省地环保型住宅的要求,推广新材料、新技术、新工艺。廉租住房应当符合国家质量安全标准。
第十三条新建廉租住房,应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式,主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。
新建、改建廉租住房,应当将单套的建筑面积控制在50平方米以内,并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要,合理确定套型结构。
配套建设廉租住房的经济适用住房或者普通商品住房项目,应当在用地规划、国有土地划拨决定书或者国有土地使用权出让合同中,明确配套建设的廉租住房总建筑面积、套数、布局、套型以及建成后的移交或回购等事项。
第十四条廉租住房建设免征行政事业性收费和政府性基金。
鼓励社会捐赠住房作为廉租住房房源或捐赠用于廉租住房的资金。
政府或经政府认定的单位新建、购买、改建住房作为廉租住房,社会捐赠廉租住房房源、资金,按照国家规定的有关税收政策执行。
第四章申请与核准
第十五条申请廉租住房保障,应当提供下列材料:
(一)家庭收入情况的证明材料,由家庭成员各所在单位出具,无工作单位的,由其所在街道办事处或其委托的社区居委会出具;
(二)家庭住房状况的证明材料,含市房屋产权发证部门出具的申请人及其家庭成员住房登记情况证明,单位或街道办事处(或其委托的社区居委会)出具的现居住状况证明;
(三)家庭成员身份证和户口簿;
(四)其他应当提供的证明材料。如属低保、残疾、重点优抚对象的,须提供相应的低保、残疾、优抚证明等。
第十六条申请廉租住房保障,按照下列程序办理:
(一)申请廉租住房保障的家庭,应当由户主向户口所在地街道办事处提出书面申请、填写表格并提供规定材料;
(二)街道办事处应当自受理申请之日起30日内,就申请人的家庭收入、家庭住房状况是否符合规定条件进行审核,提出初审意见并张榜公布,将初审意见和申请材料一并报送区人民政府;
(三)区人民政府自收到材料之日起15日内组织复核,并在政府政务公开栏内公示。无异议的,签署意见并盖章后集中送市建设主管部门;
(四)市建设主管部门应当自收到申请材料之日起15日内,就申请人的家庭住房状况是否符合规定条件提出审核意见,并将符合条件的申请人的申请材料转市民政部门;
(五)市民政部门应当自收到申请材料之日起15日内,就申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见,并反馈市建设主管部门;
(六)经审核,家庭收入、家庭住房状况符合规定条件的,由市建设主管部门予以公示,公示期限为15日;对经公示无异议或者异议不成立的,作为廉租住房保障对象予以登记,书面通知申请人,并向社会公开登记结果。
经审核,不符合规定条件的,市建设主管部门应当书面通知申请人,说明理由。申请人对审核结果有异议的,可以向市建设主管部门申诉。
第十七条市建设主管部门、民政等有关部门以及街道办事处,可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等进行核实。申请人及有关单位和个人应当予以配合,如实提供有关情况。
第十八条市建设主管部门应当综合考虑登记的城市低收入住房困难家庭的收入水平、住房困难程度和申请顺序以及个人申请的保障方式等因素,确定相应的保障方式及轮候顺序,并向社会公开。
对已经登记为廉租住房保障对象的城市居民最低生活保障家庭,凡申请租赁住房货币补贴的,要优先安排发放补贴,基本做到应保尽保。
实物配租应当优先面向已经登记为廉租住房保障对象的孤、老、病、残等特殊困难家庭,城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭。具体的实物配租,由市住房委会员召集相关部门,按以下优先顺序研究决定:
(一)孤、老、病、残无房户;
(二)因自然灾害等原因丧失房屋的急需救助家庭,最低生活保障家庭中的无房户;
(三)其它低收入家庭中的无房户;
(四)有房户的,按人均住房面积从小到大排序,其中孤、老、病、残及最低生活保障家庭按上述原则优先。
第十九条对轮候到位的城市低收入住房困难家庭,市建设主管部门或者具体实施机构应当按照已确定的保障方式,与其签订租赁住房补贴协议或者廉租住房租赁合同,予以发放租赁住房补贴或者配租廉租住房。
发放租赁住房补贴和配租廉租住房的结果,应当予以公布。
第二十条租赁住房补贴协议应当明确租赁住房补贴额度、停止发放租赁住房补贴的情形等内容。
廉租住房租赁合同应当明确下列内容:
(一)房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况;
(二)租金及其支付方式;
(三)房屋用途和使用要求;
(四)租赁期限;
(五)房屋维修责任;
(六)停止实物配租的情形,包括承租人已不符合规定条件的,将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途,无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交纳廉租住房租金等;
(七)违约责任及争议解决办法,包括退回廉租住房、调整租金、依照有关法律法规规定处理等;
(八)其他约定。
第五章监督管理
第二十一条城市低收入住房困难家庭廉租住房保障情况实行定期向社会公布。
第二十二条市建设主管部门应当按户建立廉租住房档案,并采取定期走访、抽查等方式,及时掌握城市低收入住房困难家庭的人口、收入及住房变动等有关情况。
第二十三条已领取租赁住房补贴或者配租廉租住房的城市低收入住房困难家庭,应当按年度向所在地街道办事处如实申报家庭人口、收入及住房等变动情况。
街道办事处可以对申报情况进行核实、张榜公布,并将申报情况及核实结果报市建设主管部门。
市建设主管部门应当根据城市低收入住房困难家庭人口、收入、住房等变化情况,调整租赁住房补贴额度或实物配租面积、租金等;对不再符合规定条件的,应当停止发放租赁住房补贴,或者由承租人按照合同约定退回廉租住房。
第二十四条城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。
城市低收入住房困难家庭违反前款规定或者有下列行为之一的,应当按照合同约定退回廉租住房:
(一)无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的;
(二)无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。
第二十五条城市低收入住房困难家庭未按照合同约定退回廉租住房的,市建设主管部门应当责令其限期退回;逾期未退回的,可以按照合同约定,采取调整租金等方式处理。
城市低收入住房困难家庭拒绝接受前款规定的处理方式的,由市建设主管部门或者具体实施机构依照有关法律法规规定处理。
第二十六条城市低收入住房困难家庭的收入标准、住房困难标准等以及住房保障面积标准,实行动态管理,由市政府于每年第二季度确定后向社会公布一次。
第二十七条任何单位和个人有权对违反本规定的行为进行检举和控告。
第六章法律责任
第二十八条城市低收入住房困难家庭隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请廉租住房保障的,市建设主管部门不予受理,并给予警告。
第二十九条对以欺骗等不正当手段,取得审核同意或者获得廉租住房保障的,由市建设主管部门给予警告;对已经登记但尚未获得廉租住房保障的,取消其登记;对已经获得廉租住房保障的,责令其退还已领取的租赁住房补贴,或者退出实物配租的住房并按市场价格补交以前房租。
第三十条廉租住房保障实施机构违反本规定,不执行政府规定的廉租住房租金标准的,由市价格主管部门依法查处。
第三十一条违反本规定,市建设主管部门及有关部门的工作人员或者市政府确定的实施机构的工作人员,在廉租住房保障工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第七章附则
第三十二条对承租直管公房的城市低收入家庭,可以参照本规定,对住房保障面积标准范围内的租金予以适当减免。
第三十三条各县(市)可参照本规定制定当地廉租住房保障具体规定。
第三十四条本规定自发布之日起施行,2006年9月30日发布的《南平市城区最低收入家庭廉租住房管理暂行规定》同时废止。