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中介公司如何保护自己的佣金/奚正辉

时间:2024-07-03 21:07:19 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9226
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中介公司如何保护自己的佣金??买卖双方跳单的情况下

奚正辉


  在二手房交易过程中,买卖双方利用中介公司提供的信息,私下成交的现象时有发生。导致这种现象的发生可能有如下几种原因:1、对买卖双方而言,各1%佣金也不便宜;2、房地产交易手续对有买卖房屋经验的人来说不复杂,可以自行办理;3、买卖双方缺乏诚信;4、中介公司的服务没有到位,没有让买卖双方满意。
  本文所谓跳单,是指出售方委托中介公司出售房屋,中介公司带买受方看房,买受方却跳过中介公司,直接与出售方签署买卖合同,办理交易过户。导致中介公司无法得到其应得的佣金。
跳单在实际案例中反映出来的情况也十分复杂,不能一刀切,本律师以实际代理的跳单案件逐一进行剖析,希望给读者一点启发。

案例一:2008年1月17日,王先生委托中介公司出售上海市天等路一套房屋,签署了《房地产居间合同》。2008年2月6日,中介公司介绍赵女士购买房屋,并签署《看房确认书》。事后,买卖双方私下成交,完成了交易。中介公司发现后,遂起诉买卖双方要求支付1%的佣金。
法院判决支持了中介公司的诉讼请求,因为中介公司进行了居间行为,提供了相应服务。买受方绕开中介公司与出售方签订房屋买卖合同,逃避向中介公司支付佣金,应视为中介公司已完成对交易双方的居间义务,有权收取居间服务费用。

案例二:2007年5月20日,出售方李女士与中介公司签署了《房地产居间合同》,委托出售上海市紫云路118弄的一套房屋。2007年5月24日,李女士签署了《服务费确认书》。2007年5月24日,中介公司带苏女士看了上海市紫云路118弄的一套房屋,并签署了《看房确认书》与《服务费确认书》。同日,买卖双方及中介公司签署了《购房协议书》,房屋转让价格为:294万元。后买卖双方通过其他中介公司签署了正式的《上海市房地产买卖合同》,并办理了交易过户,但是没有向其他中介公司支付佣金。中介公司遂起诉买卖双方要求各支付1%的佣金。
法院判决支持了中介公司的诉讼请求,法院认为中介公司已经促成了买卖合同成立,买卖双方应当按照约定支付报酬。

案例三:买受方倪女士在中介公司的陪同下查看上海市恒业路一套房屋,并签属了《看房确认书》。《看房确认书》中约定,买受方在看房后不再私下或通过第三方与出售方接触、交易。之后买受方与出售方通过其他中介公司成交,并完成了交易。中介公司发现后,随起诉买受方要求其按《看房确认书》的约定支付房价1%的违约金。
法院没有支持中介的诉讼请求,认为《看房确认书》中有关违约责任的约定属于格式条款,具有加重看房人责任的情形,应为无效。居间人在促成合同订立后,才能取得报酬。考虑到居间人从事居间活动会产生一定费用,因此判令买方支持中介公司人民币200元的必要费用。

案例四:2006年12月15日,夏先生委托中介公司出售上海市顾戴路一套房屋,双方签署了《房地产居间合同》。2006年12月13日,张先生委托中介公司以270万元居间购买该房屋,双方签署了《房地产居间合同》,并支付2万元定金给出售方。2007年3月9日,夏先生提出不想出售该房屋,要求解除居间合同,三方签署了《解约协议》,双倍返还定金给张先生,并赔偿中介公司1万元。事后,中介公司发现买卖双方私下成交,并且张先生于2007年5月24日办理了房地产权证。中介公司遂起诉到法院要求支付剩余的佣金。
  法院最终判决没有支持中介公司的诉请,认为房地产居间合同解除,中介公司再要求买卖双方支付佣金,没有法律依据。

  就法院的诉讼案件而言,中介公司与出售方及中介公司与买受方是两个独立的居间法律关系,所以中介公司需要分别起诉出售方与买受方,以上案例,为了方便大家理解,故将买卖双方放在一个案件中介绍。
  中介公司如何防止买卖双方跳单,以及在发生跳单的情况下如何保护自己的劳动成果,一直是中介公司关心的问题。本律师认为应该着重注意以下四点:首先,出售方在委托中介公司出售房屋时,中介公司一定要其签署房屋出售的居间合同,并复印其身份证。主要目的是证明中介公司有权出售该房屋,若出售方与买受方跳单,中介公司可以起诉出售方要求支付佣金。其次,中介公司在带买受方看房时,一定要其签署《看房确认书》,而且不能让买受方得到出售方的联系方式,并复印其身份证。主要目的是证明中介公司带买受方查看了房屋,实施了居间行为,若买受方跳单,中介公司可以起诉买受方要求支付佣金。再次,中介公司在买卖双方达成一致时,要其签署三方的居间合同。主要目的是证明中介公司实施了居间行为,并促使买卖双方达成了一致。最后,不要轻易解除居间合同及退还定金。防止客户事后跳单,一旦解除了居间协议,买卖双方跳单私下成交,中介公司的佣金就很可能打水瓢了。






河南省传统工艺美术保护办法

河南省人民政府


河南省人民政府令
第118号

  《河南省传统工艺美术保护办法》已经2008年10月21日省政府第21次常务会议通过,现予公布,自2008年12月1日起施行。

代省长:郭庚茂

二○○八年十月二十九日

河南省传统工艺美术保护办法

  第一条 为了保护传统工艺美术,促进传统工艺美术事业的繁荣与发展,根据《传统工艺美术保护条例》(国务院令第217号),结合本省实际,制定本办法。

  第二条 在本省行政区域内从事传统工艺美术研究、创作、生产、经营、保护等活动,应当遵守本办法。

  第三条 本办法所称传统工艺美术,是指百年以上,历史悠久,技艺精湛,世代相传,有完整的工艺流程,采用天然原材料制作,具有鲜明的民族风格和地方特色,在国内外享有声誉的手工艺品种和技艺。

  第四条 各级人民政府应当加强对传统工艺美术保护工作的领导,采取有效措施,逐步加大投入,扶持、促进传统工艺美术事业的繁荣和发展。

  第五条 县级以上人民政府负责传统工艺美术保护工作的部门(以下简称传统工艺美术保护部门)主管本行政区域内传统工艺美术的保护、发展及相关的协调和指导工作。

  县级以上人民政府有关部门应当按照各自职责,共同做好传统工艺美术的保护和发展工作。

  第六条 工艺美术行业协会应当协助传统工艺美术保护部门做好传统工艺美术的保护和发展工作,加强对传统工艺美术的宣传推广,积极为传统工艺美术交流提供服务。

  第七条 本省对传统工艺美术品种和技艺、工艺美术珍品、工艺美术大师实行认定保护制度。

  省传统工艺美术保护部门聘请专家组成评审委员会,负责传统工艺美术品种和技艺、工艺美术珍品、工艺美术大师的评审工作,省工艺美术行业协会承担评审的具体事务。

  第八条 申请认定为省传统工艺美术品种和技艺、省工艺美术珍品、省工艺美术大师的,应当按照省传统工艺美术保护部门的规定,向评审委员会提交完整、详实的资料。

  第九条 评审委员会应当将传统工艺美术品种和技艺、工艺美术珍品、工艺美术大师申请名单预先向社会公示。

  自公示之日起30日内,任何单位和个人有权提出异议。评审委员会应当在公示截止之日起30日内对异议进行处理;无法按时处理的,有关申请材料不列入该次评审范围,并由评审委员会向申请者作出书面说明。

  第十条 评审委员会应当自公示截止或者异议处理截止之日起3个月内,对传统工艺美术品种和技艺、工艺美术珍品、工艺美术大师的申请材料进行评审。

  第十一条 评审委员会成员或者亲属申请认定为工艺美术大师或者其作品申请认定为工艺美术珍品的,该评审委员会成员应当回避。

  第十二条 经评审委员会评审为省传统工艺美术品种和技艺的,由省传统工艺美术保护部门报省人民政府批准并公布;经评审委员会评审为省工艺美术大师的,由省人民政府授予河南省工艺美术大师称号。

  经评审委员会评审为省工艺美术珍品的,由省传统工艺美术保护部门予以认定和公布,并颁发河南省工艺美术珍品证标。

  第十三条 省工艺美术大师有下列情形之一的,由省传统工艺美术保护部门报省人民政府批准,撤销其省工艺美术大师称号,收回证书:(一)伪造事迹或者窃取他人成果骗取称号的;(二)因犯罪被追究刑事责任的;(三)严重违背从艺道德的。

  第十四条 申报认定中国传统工艺美术品种和技艺、中国工艺美术珍品和中国工艺美术大师的,由省传统工艺美术保护部门从认定的省传统工艺美术品种和技艺、省工艺美术珍品、省工艺美术大师中评选产生并上报。

  第十五条 工艺美术大师有权在其作品上签署自己的姓名,使用个人标识。

  任何单位和个人不得假冒工艺美术大师的签名和个人标识。

  第十六条 各级人民政府应当根据本地实际,建立传统工艺美术保护基地或者研究机构,开展下列保护工作:(一)进行传统工艺美术的理论研究;(二)发掘和整理已失传的传统工艺美术资料;(三)培养传统工艺美术人才;(四)收集传统工艺美术优秀作品;(五)开展传统工艺美术的国内外交流;(六)宣传传统工艺美术知识和产品。

  第十七条 县级以上人民政府及其有关部门应当依法加强对制作传统工艺美术品种特需的珍稀矿种和原材料的保护,严禁乱采滥挖。

  第十八条 鼓励各类投资主体投资传统工艺美术产品的生产和经营。

  鼓励拥有传统工艺美术品种和技艺的企业、从业人员开发制作传统工艺美术产品。

  第十九条 鼓励有条件的大、中专院校设立传统工艺美术教育基地,开设传统工艺美术课程,培养传统工艺美术人才。

  从事传统工艺美术研究、生产的单位应当加强对传统工艺美术人才的培养。鼓励、支持工艺美术大师、老艺人带徒授艺。

  第二十条 各级人民政府应当鼓励单位和个人建立传统工艺美术收藏展示场馆,收藏展示工艺美术珍品和其他优秀作品。

  鼓励单位和个人向本省工艺美术收藏展示场馆捐赠工艺美术珍品和其他优秀作品。

  各级人民政府有关部门应当鼓励、支持适合获得专利、商标、著作权的传统工艺美术申请专利或者注册商标。鼓励单位和个人开展传统工艺美术理论研究和学术交流。

  第二十一条 对符合下列条件之一的单位和个人,由当地人民政府给予表彰或奖励:(一)保护、发掘、研究传统工艺美术有突出贡献的;(二)设计、制作的传统工艺美术作品被评为中国工艺美术珍品或省工艺美术珍品的;(三)捐赠中国工艺美术珍品、省工艺美术珍品、资金的;(四)培养传统工艺美术人才成绩显著的;(五)其他为促进传统工艺美术的继承、保护、发展做出重大贡献的。

  第二十二条 伪造或者冒用河南省传统工艺美术珍品证标的,制作、出售假冒工艺美术大师签名和个人标识的传统工艺美术作品的,由有关部门依照有关法律、法规的规定给予处罚。

  第二十三条 传统工艺美术保护部门和相关行政执法部门的工作人员及评审委员会成员在传统工艺美术保护、管理工作中有下列行为之一的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:(一)泄露工作中知悉的传统工艺美术技艺秘密及其他商业秘密的;(二)遗失有关评审材料,给当事人造成重大损失的;(三)收受贿赂的;(四)工作严重失职,致使应受保护的传统工艺美术未得到有效保护的;(五)滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的。

  第二十四条 本办法自2008年12月1日起施行。



惠州市知名商标认定和管理办法

广东省惠州市人民政府


惠州市人民政府令

第26号



《惠州市知名商标认定和管理办法》业经2003年10月21日惠州市人民政府九届七次常务会议通过,现予公布,从即日起施行。


            
代市长:黄业斌
          
二OO三年十一月十八日


     惠州市知名商标认定和管理办法

  
     第一章 总 则
  
  第一条 为加强惠州市信用建设,规范惠州市知名商标(以下简称知名商标)认定和管理工作,保护知名商标所有人和消费者的合法权益,推动本市商标所有人提高商品质量和商标信誉,创立知名商标、著名商标、驰名商标,促进惠州经济的发展。根据国家有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 在惠州市行政区域内认定和保护知名商标适用本办法。
  第三条 惠州市工商行政管理局负责知名商标的认定和管理工作。各县、区工商行政管理局、分局负责辖区内知名商标的推荐与管理工作。
  第四条 本办法所称知名商标是指惠州市行政区域内的自然人、法人和其它组织所拥有的、在市场上具有较高信誉、为相关公众所熟知并依照本办法规定予以认定的国内有效注册商标。
  相关公众包括与使用商标所标示的某类商品或者服务有关的消费者,生产上述商品或者提供服务的其他经营者以及经销渠道中所涉及的销售者和相关人员等。
  第五条 知名商标的认定遵循自愿申请和公平、公正、公开的原则。

     第二章 知名商标的认定
  
  第六条 惠州市工商行政管理局组织设立惠州市知名商标认定委员会(以下简称知名商标认定委员会),负责本市知名商标的认定工作。
  知名商标认定委员会组成人员的资格和任期由惠州市工商行政管理局决定,并报惠州市人民政府备案。
  第七条 知名商标认定委员会委员与申请人有利害关系的,应当回避。申请人认为有关委员与其申请认定知名商标有利害关系的,有权要求回避。
  知名商标认定委员会委员的回避由委员会主任决定;委员会主任的回避由委员会集体讨论决定。
  第八条 申请认定知名商标应当具备下列条件:
  (一)申请人必须是申请认定商标的所有人,是在惠州市行政区域内的自然人、法人或其它组织;
  (二)商标自核准注册之日起连续使用满3年并继续有效,且无权属争议;
  (三)商标为相关公众所熟知,在相关市场具有较高的知名度;
  (四)商标核定使用的商品近3年来的年销量、营业收入、净利润和税收等主要经济指标在本市同行业中领先;
  (五)申请人拥有良好的信誉,具备完善的商标管理机构和管理制度,近3年无违法行为;
  (六)商标核定使用商品为出口商品的,其商标应当在相关国家(地区)注册且广泛销售;
  第九条 申请认定知名商标,应当填写《惠州市知名商标认定申请表》,并提交以下材料:
  (一)商标所有人的主体资格证明;
  (二)申请认定商标的《商标注册证》及其变更、续展、转让证明的复印件;
  (三)带有该商标标识的商品实物照片;
  (四)使用该商标的商品近3年的销售量、营业收入、净利润和税收等主要经济指标(应提供各年度财务报表或其它报表复印件,并加盖申请人财务专用章。其中,税收必须经有关税务部门确认,同行业排名情况证明应由市级以上行业协会或行业行政主管部门出具);
  (五)使用该商标商品近3年的广告发布情况;
  (六)使用该商标的商品在国内和境外的销售或经营情况;
  (七)该商标专用权遭受侵害的情况;
  (八)申请认定知名商标需要提交的其它文件。
  《惠州市知名商标认定申请表》由惠州市工商行政管理局印制。
  第十条 申请认定知名商标须经申请人所在地县、区工商行政管理局、分局推荐。县、区工商行政管理局、分局,应当自收到知名商标认定申请之日起30日内,依照本办法第八条和第九条的规定进行审查。对符合申请认定条件的,签署意见后向知名商标认定委员会推荐;对不符合申请认定条件的,不予推荐,并将审查结果通知申请人。
  第十一条 申请人对县、区工商行政管理局、分局审查意见有异议的,可以自收到通知之日起15日内向惠州市工商行政管理局申请复审。惠州市工商行政管理局自收到复审申请之日起30日内予以复审,申请理由成立的予以受理;申请理由不成立的不予受理,并将复审决定书面通知申请人。
  第十二条 知名商标认定委员会自收到县、区工商行政管理局、分局推荐的知名商标认定申请之日起60日内,对申请材料进行审查,作出受理与否的决定,并书面通知申请人。凡决定不予受理的申请材料,由知名商标认定委员会书面说明理由后退回申请人,同时告知推荐单位。
  第十三条 知名商标认定委员会对决定受理的申请材料作进一步审查,并进行必要的调查。
  知名商标认定委员会认定知名商标,应当征询有关部门、行业组织、社会团体和专家的意见。
  第十四条 知名商标认定委员会主任根据申请认定知名商标的情况,不定期召开会议,审议知名商标认定申请,并作出认定或者不予认定的决定。
  第十五条 知名商标认定委员会召开认定知名商标审议会议,须有五分之四以上委员参加。知名商标认定申请经参加审议的三分之二以上委员通过的,予以认定,并由惠州市工商行政管理局颁发《惠州市知名商标证书》,发布公告;未予认定的,由惠州市工商行政管理局将申请材料退回申请人,并书面说明理由。
  第十六条 知名商标有效期为3年,自认定之日起计算。期满可以提出延续申请。经认定同意延续的,每次延续的有效期为3年。
  第十七条 有效期满需继续保留“惠州市知名商标”称号的,商标所有人应当在知名商标有效期满前3个月内提出延续申请,延续申请的提起和审查适用本章的规定。
  
     第三章 知名商标的使用和管理
  
  第十八条 知名商标的权益以被认定的商品为限。
  知名商标所有人可以在该知名商标认定的商品及其包装、装璜、说明书、广告等载体上使用“惠州市知名商标”的文字及其标志。
  未经认定为知名商标或者超出知名商标认定的商品范围的,不得使用“惠州市知名商标”的文字及其标志。
  知名商标有效期满未办理延续手续或者延续申请未获批准的,不得继续使用“惠州市知名商标”的文字及其标志。
  第十九条 知名商标所有人可依企业冠市名登记管理有关规定,向惠州市工商行政管理局申请企业名称冠市名。
  第二十条 知名商标所有人应当加强商标管理,提高商品质量,保护消费者权益,自觉维护知名商标的信誉。
  第二十一条 知名商标所有人依法转让其知名商标的,该注册商标受让人应按照本办法的规定,就该注册商标重新申请认定知名商标。未经重新认定的,不得继续使用“惠州市知名商标”的文字及其标志。
  第二十二条 知名商标所有人依法变更企业登记事项的,应当自核准变更之日起30日内,报知名商标认定委员会备案。
  第二十三条 知名商标所有人有下列情形之一的,由惠州市工商行政管理局注销其知名商标:
  (一)知名商标有效期满未申请延续的;
  (二)违反本办法第二十一条规定的;
  (三)知名商标所有人死亡或者终止的。
  第二十四条 知名商标所有人有下列情形之一的,由惠州市工商行政管理局撤销该知名商标:
  (一)申请认定知名商标过程中弄虚作假,伪造证据或者以其他不正当手段取得认定的;
  (二)违反本办法第十八条规定,超出知名商标认定的商品范围使用,经工商行政管理部门指出后仍不改正的;
  (三)违反本办法第二十条规定滥用知名商标信誉,产品粗制滥造,以次充好,损害消费者(用户)利益的;
  (四)有违反法律法规行为的。
  知名商标所有人有上述情形之一的,任何单位或者个人可以向惠州市工商行政管理局提出撤销该知名商标的建议。
  第二十五条 撤销或者注销知名商标的,由惠州市工商行政管理局收缴《惠州市知名商标证书》并予以公告。
  第二十六条 违反本办法规定被撤销知名商标资格的知名商标所有人,自撤销之日起3年内不得提出知名商标的认定申请。
  
     第四章 知名商标的保护和奖励
  
  第二十七条 知名商标自认定之日起,对以该知名商标相同或者近似的文字申请作为企业名称的字号登记,属同行业的,企业登记主管机关不予受理;虽不属同行业,但足以引起公众误认或者暗示其与知名商标所有人存在某种联系,并可能对知名商标所有人的合法权益造成损害的,企业登记主管机关亦不予受理。
  知名商标所有人对认定后核准的与其知名商标相同或者近似的企业名称字号,可以向核发执照的企业登记主管机关或者上一级主管机关提出变更该企业名称字号的请求,企业登记主管机关应当依照名称管理有关规定进行处理。
  第二十八条 有下列情形之一的,不适用本办法第二十七条规定:
  (一)知名商标的文字为县级以上行政区划名称的;
  (二)知名商标的文字为全国或者本省、市闻名的江河、湖泊、山川和名胜古迹名称的;
  (三)知名商标的文字具有其它公用性质的。
  第二十九条 知名商标认定使用的商品为知名商品的,县级以上工商行政管理部门根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第五条第(二)项规定予以保护。法律、法规和部门规章有规定的,从其规定。
  第三十条 申报认定广东省著名商标和中国驰名商标的,由市工商行政管理局优先在惠州市知名商标中择优推荐。
  第三十一条 各级政府、部门应当鼓励争创知名商标、著名商标和驰名商标。对获得惠州市知名商标、广东省著名商标和中国驰名商标的,由市人民政府一次性分别给予3万元、10万元、30万元的奖励。属企业、个体工商户的,并可享受工商行政管理部门每3年办理1次企业年检或验照的优惠。
  第三十二条 工商行政管理人员违反本办法第二十七条规定的,由其所在单位或者上级主管部门责令改正,对当事人给予批评教育;情节严重的依法给予行政处分。
  第三十三条 工商行政管理人员在认定保护知名商标工作中玩忽职守、徇私舞弊的,由所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
  知名商标认定委员会委员在认定知名商标过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由惠州市工商行政管理局取消其委员资格,并由其所在单位或者建议上级主管部门依法给予行政处分。构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
  
     第五章 附 则
  
  第三十四条 本办法适用于服务商标。
  第三十五条 本办法自公布之日起施行。