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商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题(一)/刘金锋

时间:2024-05-25 12:37:58 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9131
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商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题(一)

刘金锋


 (一) 关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题

  《解释》第3条规定"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任"。因此,出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时,就应认定为要约:1.出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺;2.该允诺和说明具体确定; 3.对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。出卖人违反该内容的,应承担违约责任。

  (二) 关于认购协议与定金的问题

  认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书,与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系,约定的是当事人为将来订立本约合同而应履行的义务,只要当事人为缔结本约进行了磋商,就履行了预约的义务,而对于是否缔结了本约则在所不问。一般情况下,认购书中有定金条款,是为了保证买受人与出卖人之间订立房屋预售合同或买卖合同而交付的定金,在性质上属于立约定金,立约定金所担保的是定约行为。双方当事人不能就本约条款协商一致的,并不能一概认定为当事人拒绝订立本约,而适用定金罚则。可以分为以下二种情况分别予以处理:1.如果双方争议的条款在认购协议中已经出现,说明双方曾经为此达成一致意见,双方在签订正式合同时即应当接受,否则即属于拒绝订立本约,是对预约的违反,因而可以适用定金罚则;2.如果双方无法达成一致的条款在认购协议中未曾出现,当事人协商不成时,不能就此认定为任何一方当事人违反预约的约定,因而不适用定金罚则,定金应退还买受人。

  (三) 关于办理房屋权属证书的问题

  现因办证发生的纠纷,往往是出卖人无法办理房屋所有权证和国有土地使用证导致的买受人办证迟延。为解决购房人在入住后,长期拿不到房屋产权证书,购房人无法行使房屋所有权,合法权益遭受侵害的情况,《解释》第十八条 规定“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”;第十九条 规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”
  此类案件中出现的难点问题是在合同没有约定的情况下,如何认定办证义务以及关于违约金的计算标准如何确定的问题。权属登记通常先由开发商完成初始登记,之后才由各个买受人办理分户登记。开发商负有的办证义务主要分两部分:一是初始登记时的办理义务;二是买受人申办产权时其所承担的协办、通知义务。双方当事人在合同中没有约定违约金的,按照《解释》的规定"可以按照已付购房款的总额,参照中国人民银行规定的金融机构收逾期贷款利息的标准计算"。

   (四) 关于双倍赔偿的问题

  对房地产开发公司严重违反诚实信用原则,损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为,《解释》中第8条、第9条、第14条分别规定了6种情况下商品房买卖合同纠纷可适用惩罚性赔偿。但买受人要求惩罚性赔偿胜诉的很少,原因很多,其一是当事人对所发生的纠纷是否与《解释》规定的情形一致考虑不周,诉讼的期望值过高,遇纠纷就要求惩罚性双倍赔偿,导致败诉;其二是开发商违规操作,边开发边办理相应的行政审批手续,如出卖人交付了房屋,但无法办理产权证,而在诉讼之前,出卖人又取得了相关手续,促使商品房买卖合同的目的实现,由于出卖人不及时告知买受人,引发买受人诉讼后,只得撤诉或败诉;其三是各基层法院对惩罚性赔偿理解不一致,认为商品房买卖与其他消费有别,不应在商品房买卖中适用双倍赔偿,因尺度把握不准,导致在适用惩罚性赔偿时缩手缩脚,不敢大胆适用。《解释》并非是对消法49条的直接适用,消法的适用前提是欺诈,《解释》规定的适用惩罚性赔偿的5种情形,都是由于出卖方违背诚实信用原则,欺骗消费者,致使标的物无法交付,或者标的物上具有某种瑕疵造成的。这也就是说,《解释》规定的商品房买卖中的惩罚性赔偿适用原则是,卖方不遵守买卖规则的行为欺诈或者恶意违约,因行为欺诈或者恶意违约而导致合同无效或者被撤销后,所应承担的责任,而不是由于经营者在经营行为中因商品欺诈或服务欺诈而承担的双倍赔偿责任,两者在适用前提上有差距。此外,消法的双倍赔偿的结果和《解释》中的惩罚性赔偿的结果也有不同。《解释》的适用结果是"不超过已付购房款一倍",将惩罚性赔偿的数额控制在"已付房款的一倍以下",和消法的双倍赔偿明显存在着差别。应严格把握适用《解释》规定的标准,只有在由欺诈或者恶意违约等情形下导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时,可以请求惩罚性赔偿,即买受人除可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外,还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍以内的赔偿责任。



吉林省广播电视管理暂行规定

吉林省人民政府


吉林省广播电视管理暂行规定

吉政发〔1985〕194号


第一章 总则
第一条 为加强对广播电视事业的管理,充分发挥广播电视在社会主义物质文明和精神文明建设中的作用,根据《中华人民共和国宪法》及其他有关法律和规定,制定本暂行规定。
第二条 本暂行规定适用于吉林省境内广播电视事业的建设、管理。
第三条 广播电视是党的新闻事业的重要组成部分。它的主要任务是传播马列主义、毛泽东思想,宣传党的路线、方针、政策,传递信息,教育和鼓舞人民群众同心同德地进行社会主义四个现代代建设。
第四条 各级广播电视部门受当地政府和上级广播电视部门双重领导,以当地政府领导为主。
省广播电视厅为省人民政府主管全省广播电视工作的职能部门;各市、地、州、县(市、区)广播电视局(处)为当地政府主管本地广播电视工作的职能部门;乡广播站主管全乡广播电视管理工作。各级政府任免本地广播电视部门(含乡广播站)的领导干部,须征求上级广播电视主管
部门的意见。

第二章 事业建设
第五条 省广播电视覆盖网由省广播电视厅统一规划。省广播电视覆盖网包括:各级广播电台(站)、转播台,电视转播台(含差转台),微波站,卫星地面站,广播专用线路等。
第六条 广播电视事业建设方针是“四级办广播、四级办电视、四级混合覆盖”。有条件的县(市)可以办广播电台和电视台,以转播中央和省、市的广播电视节目为主。
第七条 企事业单位、集体经济组织、机关学校和部队,为了听好广播、看好电视,在省广播电视厅统一规划下,可以办调频广播转播台、电视转播台(差转台)。
第八条 凡是建设各类广播电视台(站),必须按国家有关规定报批,未经批准,任何单位和个人不得擅自设台(站)。
第九条 建台(站)必须履行如下手续:
1.设台(站)单位必须由所在地人民政府和广播电视部门向上级广播电视部门提出书面申请报告。
2.设台(站)单位应根据广播电视部核发的发射功率、使用频率的文件,由当地人民政府向无线电管理部门提出设台(站)申请报告,经批准,领取设台执照,方可建台(站)。
3.建设100瓦以上的广播电台和电视台,除履行前两项手续外,还必须向省广播电视厅申报项目建议书、设计任务书和初步设计。
第十条 建设闭路电视,必须经所在市、地、州广播电视局(处)批准,报省广播电视厅备案。已经建成使用的闭路电视,要在本规定公布之日起三个月内补办批准手续。未补办手续的和未经批准建立的闭路电视系统一律不得使用。
第十一条 建设用于接收广播电视节目信号的卫星地面站,必须履行批准手续;
1.用作广播电台和电视台节目源的卫星地面站的建设,要服从全省统一规划,建站及购置设备等需经省广播电视厅批准。
2.建设用作闭路电视系统节目源或教学及科研等内部使用的卫星地面站,须经地级政府广播电视部门批准,报省广播电视厅备案。
第十二条 无线广播电台的发射区和收讯区,按省政府颁布的“大中城市无线电收发讯区规划”,纳入城市建设规划。
第十三条 城市规划区内的广播电视设施所用场地,必须符合城市总体规划。征用土地由当地城市规划部门按《国家建设征用土地条例》的规定审批,被征单位不得妨碍与阻挠。
第十四条 有线广播的建设方针是:建立以县广播电台(站)为中心,以乡(镇)广播站为基础,以专线传输为主,并与多种传输手段相结合,联结村村、户户的质量高、效能好的农村有线广播网。根据这个方针,有线广播应当继续巩固、提高和发展。
县办调频广播不能代替有线广播。架设县至乡专线困难太大的县,可以实行有线与无线相结合的办法。
第十五条 有线广播要大力发展入户喇叭,大喇叭只可在开会或临时性宣传鼓动场合使用。

第三章 事业管理
第十六条 经批准建成的广播电台(站)、电视台、转播台,必须在正式开播前一个月办理完频率执照和无线电台执照。
第十七条 业经批准的广播电台(站)、电视台、转播台、卫星地面站变更台(站)址,改变频率,增减功率,变动天线,须向建台(站)批准机关提出申请,经批后,方可变更;停建与撤销时也应履行上述手续。
未经广播电视主管部门指配的频率,不得擅自使用。
第十八条 广播电视转播台(站)必须服从上级广播电视部门统一调度,严格按照规定的播出时间、节目内容进行工作,不得擅自变动。转播时要保证及时准确及节目的完整性。
第十九条 各类广播电视台(站),因故需要停播的,必须事先向上级主管机关提出书面报告,未经批准不得停播。
第二十条 有线广播的技术业务管理,由广播电视部门负责。乡以下广播网要有专人维护。网路维护管理可因地制宜地实行专业承包责任制。
第二十一条 广播电视的维护管理,要执行国家及广播电视部颁发的广播电视技术标准。

第四章 广播电视设施的使用
第二十二条 无线广播电台、电视必须严格遵守宣传纪律。未经批准,任何无线转播台、电视转播台、差转台,均不可播放任何录音、录像。
第二十三条 企事业单位、集体经济组织、机关、学校、部队所建设的调频转播台、电视转播台,不得自办节目。如需要,可在本单位内办闭路电视和有线广播。
第二十四条 闭路电视播放的文艺性节目,必须是省级以上音像管理部门批准发行的。禁止播放未经批准的各类录像。
第二十五条 未经广播电视主管部门批准,卫星地面站不得接收国外广播电视节目,只能收转国内电视节目和电教节目。
第二十六条 有线广播既可用于公开宣传,又可用于内部教育。县、乡、村各级党政部门可以利用有线广播宣传党的方针政策,指导生产,部署工作,传递信息,为当地中心工作和群众生产、生活服务。
第二十七条 少数民族自治地区,要努力办好本民族语言广播电视节目。

第五章 广播电视设施的保护
第二十八条 广播电视设施,包括有线、无线、电视广播的制作、接收、传输和发射的设备及其一切附属设备。这些设施应受到保护。
第二十九条 各级人民政府要重视广播电视设施的保护工作,各级广播电视部门要在当地政府领导下,会同有关部门,负责本地区的广播电视设施的保护工作。
第三十条 广播电视部门为机要部门。广播电台、电视台、转播台、收讯台、监测台、微波站、卫星地面站以及天线场地等均属禁区,未经允许,不得随意进入。
第三十一条 在广播电视制作、播放以及发射等技术区500米以内不得有超过100分贝无防范的噪声源和无防范的电磁场辐射很强的设施(高频电炉、电焊机、热合机等),已有的必须采取屏蔽等防范措施,否则不得使用。
第三十二条 中短波广播发射天线区,距天线中心半径200米内不能建设任何无关建筑物;天线场区以外0.5公里范围内,不得新建和扩建民房。
第三十三条 单位或个人如要求广播电视设施搬迁,必须事先与广播电视部门协商并履行批准手续。搬迁复建费,全部由申请搬迁单位或个人负担。
第三十四条 有线广播专用线路两侧两米以内不能植树、建房。广播导线与树枝距离,在林区不得小于两米,一般地区不得小于一米,维护人员必须按此标准剪枝,任何单位和个人不得阻挠。
第三十五条 任何单位和个人都必须严格遵守和执行一九八0年吉林省公安厅、吉林省广播事业局联合发布的《关于保护广播线路设施的通告》。
第三十六条 国家投资或集资兴建的有线、无线和电视广播设施,未经上级广播电视部门批准,任何单位个人无权转让、买卖或封闭。
条三十七条 任何单位和个人都有义务保护广播电视设施,对危害广播电视设施的行为有权制止,并向有关部门报告。
第三十八条 由于违章作业或在广播专用线上乱接乱挂造成伤亡事故和财产损失的,由肇事者负责。

第六章 广播电视经费
第三十九条 广播电视事业的经费来源:
1.国务院有关部委补助拔款;
2.地方财政投资;
3.集体经济组织投资;
4.企事业赞助;
5.团体或个人捐赠;
6.有线广播收听费;
7.其他形式集资。
第四十条 广播电视事业建设经费,实行分级建设,分级负担,谁受益,谁出钱的办法。各市、县及企事业单位建设广播电台、电视台、转播台、卫星地面站,其建设投资、维护经费等,一律由建设单位自行解决。
第四十一条 各级政府要根据当地需要和财力的情况,努力增加广播电视的事业经费和建设投资。
第四十二条 各级财政部门,应按现行财政体制,对计划内的新建项目,按定额及时发给维护经费;对边境、边远少数民族、贫困落后和遭灾地区,根据国家有关规定给予适当补助。
第四十三条 属于省广播电视覆盖网上的骨干转播台和微波干线的中继站,建设资金和维护经费,主要应由受益单位筹措,省里视其情况,可给予补助。
第四十四条 市、县至乡的有线广播专线所需建设与维护经费,应由市、县财政安排。乡以下的有线广播建设与维护经费,由各乡镇解决。用户设备由个人负担。农村有线广播收取维护费,收费标准和办法,由各县确定。
第四十五条 广播电视部门办的广播电视服务公司、服务部、工厂、音像出版社和广告的收入,如果纳税有困难,可按税收管理体制的规定,上报批准后,给予定期减免所得税照顾。
广播电视机构必须进口的广播电视宣传专用设备和器材,可予免征进口税和产品(增值)税。具体办法按国家有关规定执行。

第七章 奖励与惩罚
第四十六条 凡有下列成绩之一的单位和个人给予奖励:
1.认真执行本暂行规定事迹突出的;
2.积极从事广播电视工作,努力钻研业务,出色完成任务的;
3.对于违反本暂行规定和国家有关规定的行为,坚决抵制, 积极检举揭发,敢于斗争,有显著功绩的。
第四十七条 奖励分为荣誉奖励和物质奖励。对具有重大贡献者,由吉林省广播电视厅代吉林省人民政府行使权力,予以表彰和奖励。
第四十八条 凡违反本暂行规定的单位和个人,给予必要的行政处分和经济制裁:
1.批评教育和警告,限期改正。
2.罚款、数额可按损失大小、情节轻重确定。罚款资金,由各级广播电视部门用作发展广播电视事业的奖励基金。
3.吊销执照,查封设备。
第四十九条 凡有下列行为之一的人员,除经济制裁外,视其情节轻重,依法追究刑事责任:
1.违反中华人民共和国刑法一百一十一条的。
2.因失职发生重大事故,造成重大损失和影响的。
3.利用职务之便,搞非法活动,并造成严重后果和影响的。
4.对抵制、揭发、控告违反本暂行规定行为的人员,进行打击报复或陷害,造成严重后果的。
5.违反本暂行规定第五章第三十五条并造成严重后果的。

第八章 附则
第五十条 各级政府可以根据本暂行规定结合本部门、本地的实际情况,制定具体实施办法,并报省政府备案。
第五十一条 本暂行规定自公布之日起施行。省广播电视系统以前的有关广播电视管理的规定。凡与本暂行规定有抵触的,按本暂行规定执行;本暂行规定如与国家规定有抵触时,按国家规定执行。
第五十二条 本暂行规定由省广播电视厅负责解释。



1985年12月22日

劳动部办公厅关于转发北京市劳动局等单位《关于做好转岗、转业培训工作,促进企业富余职工分流安置的通知》的通知

劳动部办公厅


劳动部办公厅关于转发北京市劳动局等单位《关于做好转岗、转业培训工作,促进企业富余职工分流安置的通知》的通知
劳动部办公厅



各省、自治区、直辖市劳动(劳动人事)厅(局),国务院有关部、委、总公司:
在深化企业改革,建立社会主义市场经济体制的过程中,企业出现一些富余职工。如何妥善安置这些富余职工,是能否保持社会稳定,搞活国有大中型企业,建立现代企业制度的重点和难点。国内外的经验充分证明,加强转岗、转业培训,是提高劳动者的职业技能,促进劳动力流动和
再就业的有效措施。
最近,北京市劳动局联合有关主管部门发出《关于做好转岗、转业培训工作,促进企业富余职工分流安置的通知》,就企业富余转岗、转业培训工作作出安排。现将该《通知》印发给你们,供参考。
各地劳动部门要会同有关部门根据劳动用工需求,充分利用现有的各类培训设施,组织好企业富余职工的转岗、转业培训工作,并注意认真总结典型经验,指导、推动这项工作的开展。

附:《关于做好转岗、转业培训工作,促进企业富余职工分流安置的通知》

京劳培发字〔1994〕629号


各区、县人民政府、市属各局、总公司、各企业集团:
目前,在国有企业转换经营机制过程中,由于多种原因,一些企业出现了一定数量的富余职工,适时地对这些职工进行转岗、转业培训,是做好分流、安置工作的重要环节。经市政府第44次常务会讨论通过,现将转岗、转业培训的有关问题通知如下:
一、企业定编定员以外,具有劳动能力的,男50岁以下,女45岁以下的职工和因产业结构调整,资产转移、兼并,停产半停产而富余的职工均应参加转岗、转业培训。

二、转岗、转业培训必须根据社会需求和企业岗位需求有目的地进行。各级劳动部门要主动地向培训单位提供劳动力需求信息以及有关工种、岗位的国家职业技能标准。没有国家标准的,市劳动局将尽快组织有关单位制定地方标准。培训单位应按照工种、岗位的需求情况,设置培训专
业,依据劳动部门提供的职业技能标准,制定培训计划、大纲,组织企业富余职工进行转岗、转业培训。各职业介绍机构要主动与培训单位联系,对培训合格的人员积极推荐就业,组织劳务输出。
三、在充分调动社会办学力量开展转岗、转业培训的基础上,各区、县、各企业主管部门要在现有培训基地中重点抓好1—2所具有较强培训能力的培训学校(包括:职业技术学校、技工学校、职工学校、职业高中等),经市劳动局会同有关部门进行资格认定后,做为承担转岗、转业
培训的骨干学校。市劳动局对培训质量高、结业学员就业安置率高、社会效益好的学校,给予一定的资金投入,用于改善办学条件。
四、转岗、转业培训要突出技能训练,着重培养学员的实际操作能力。要针对富余职工的思想实际,通过各种方式进行就业指导,引导他们转变思想观念,树立正确的就业意识和择业观念。
五、对培训合格的学员,由各级职业技能鉴定机构进行职业技能鉴定,凡达到标准的,颁发相应的资格证书。对企业富余职工实施职业技能鉴定时遇到的一些特殊问题,由市劳动局制定具体政策、办法给予解决。各用人单位对取得了资格证书的学员,应优先录用。
六、多方面、多渠道筹措资金,为转岗、转业培训提供经费保证。
1.产业结构调整、资产增值的企业,要从盘活资金中列出3%—5%的比例,用于转岗、转业培训;兼并企业和转让国有企业产权的企业,要列出专项资金,用于转岗、转业培训。
2.市劳动局将运用失业保险基金根据培训的数量和效果对承担停产、半停产企业富余职工转岗、转业培训的单位, 给予一定的经费补助。



1995年1月14日