安徽省池州市人民政府


池州市人民政府令

第 18 号

各县、区人民政府，九华山风景区管委会，开发区管委会，市政府各部门、各直属机构：

《池州市商品房销售管理办法》业经 2004 年 6 月 23 日市政府第 20 次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。

市长 谢德新

二 00 四年七月十八日

池州市商品房销售管理办法

第一章 总则

第一条 为规范商品房销售行为，保障商品房交易双方合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《商品房销售管理办法》、国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》、《安徽省城市房地产开发经营管理办法》等法律、法规的规定，结合池州实际，制定本办法。

第二条 凡在池州市行政区域范围内进行商品房销售及商品房销售管理的，均遵守本办法。

第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

第四条 房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。

第五条 池州市建设委员会负责指导全市商品房销售管理工作，池州市房地产管理局具体负责全市商品房销售管理工作，各县房地产行政主管部门负责辖区内商品房销售管理工作。

第二章 销售条件


第六条 商品房销售实行预售许可制度。申请预售许可应提交下列证件或材料：

（一）《房地产开发建设合同》

（二）土地使用权证书或土地批文；

（三）《建设工程规划许可证》、《施工许可证》及施工合同；

（四）多层商品房已施工至二层封顶；小高层及商层须施工至总层数三分之一以上楼层封顶；

（五）商品房预售方案，内容应含商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、预售方式与步骤等，并附预售标准层平面图和项目规划平面图；

（六）物业管理方案及已落实前期物业管理的证明；

（七）房地产管理部门认为应提交的其它材料（白蚁防治验收合格材料、面积预核材料等）。

第七条 房地产管理部门在接到房地产开发企业的预售申请后，应详细查验各项证件材料，并到现场查勘。经审查合格的， 7 日内核发《商品房预售许可证》，并及时在新闻媒体上公告。

第八条 房地产开发企业在领取《商品房预售许可证》的同时，须领取《房地产买卖合同》和《住宅质量保证书与使用说明书》。房地产开发企业进行商品房预售时，应当在其销售经营地点悬挂预售许可证。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。

第九条 已预售的商品房在项目竣工综合验收合格交付使用之前，预售人不得用该项目及其土地使用权设定他项权。已经设定他项权的商品房项目，必须出具他项权利人的承诺许可材料，方可办理预售许可手续。

第十条 房地产开发企业在预售商品房之前，应委托有资质的房地产测绘机构进行销售面积预核，预核结果经房地产管理部门核定，作为房地产开发企业销售商品房面积的依据。

第十一条 房地产开发企业预售商品房所得款项必须专户存储，专项用于预售商品房的工程建设，不得挪作它用。具体监管办法另行制定。

第十二条 房地产开发企业进行商品房现售，应当符合下列条件：

（一）本办法第六条中的（一）、（二）、（三）、（五）、（六、（七）条；

（二）已经竣工综合验收合格并办理商品房初始登记；

（三）拆迁安置已落实。

第十三条 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。

第十四条 商品房销售时，买受人应当在订立商品房买卖合同的同时，与选聘的物业管理企业订立有关物业管理协议。

第三章 销售方式（合同、广告、价格）

第十五条 发布商品房宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》和《房地产广告发布暂行规定》，广告内容必须真实、合法、准确、有效，其中明示及承诺的内容和事项应当与买受人在《商品房买卖合同》中予以明确。

第十六条 商品房销售广告和宣传资料为要约邀请。出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容；当事人违反的，应当承担违约责任。

第十七条 房地产销售广告，必须载明下列事项：

（一）开发企业名称；

（二）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；

（三）预售或者销售许可证号；

（四）广告许可情况。

第十八条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立由建设部和工商总局联合监制的《商品房买卖合同》文本。房地产开发企业必须按规定填写相关条款及权利责任，明确面积误差、面积分摊、规划变更、物业管理、延期交付等处理办法及建设装修标准，不得故意漏签或另行设置免责条款。

第十九条 商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。

凡属开发企业自身交纳的行政事业规费、工程费用、经营性费用等，一律不得列入销售价外代收费用。水、电等安装费用应视为小区内公共设施及建安工程费用和经营服务性收费，必须计入房价，不得价外收取。

经批准列入价外代收费用的，必须开具专用发票。

第二十条 为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用，包括文教卫体、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施车库、车棚等，凡是进行商业性经营的，要按有偿使用的原则，不能计入公共配套设施建设费用、计入房价；已计入公共配套设施建设费用、列入房价的设施，不得再行对外出租或销售。

第四章 房屋交付

第二十一条 房地产开发企业应当严格按照《房地产开发建设项目合同》要求进行开发建设。未经办理竣工综合验收手续的，不得交付用户入住使用。

第二十二条 房地产开发项目竣工综合验收合格之后，房地产开发企业应向买受人提供《商品房住宅入住证书》。凡未提供《商品住宅入住证书》的，买受人可以拒绝入住，由此交付时限责任由房地产开发企业承担。

《商品住宅入住证书》由市房地产管理局负责监制，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是《商品住宅入住证书》的必要附件。

第二十三条 商品房交付使用后，房地产开发企业必须按照住宅质量保证书规定的保修期限，承担房屋各类保修责任。因不可抗力或者买受人擅自改变结构或设备位置造成商品房质量受损的，其责任由买受人自行承担。

第二十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者不明确的，按照下列原则处理：

（一）面积误差比绝对值在 3% 以内（含 3% ），按照合同约定的价格据实结算；买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出 3% ，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在 3% 以内（含 3% ）部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在 3% 以内（含 3% ）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过 3% 部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

第二十五条 房地产开发企业在商品房交付使用之日起 60 日内，应将需要由其提供的办理房屋权属登记材料报送当地房地产行政主管部门，办理房屋初始登记确权手续。

买受人应在商品房屋交付使用之日起 90 日内办理产权登记。逾期办理的，房地产交易管理部门可按不超过登记费的三倍标准收取登记费用。

由于出卖人的原因，导致买受人不能在下列规定时间内取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：

（一）商品房买卖合同中约定的办理房屋所有权登记期限；

（二）商品房尚未建成，自房屋交付使用之日起 90 日；

（三）商品房已竣工，自买卖合同订立之日起 90 日。

商品房买卖合同中没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额，参照中国人民银物规定的金融机构计收逾期利息标准计算。

第五章 销售代理

第二十六条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的机构，具备房地产中介服务资质，且相关从业人员取得相应的资格认证。

第二十七条 房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，合同应当包括下列内容：

（一）当事人姓名或名称、住所；

（二）中介服务项目的名称、内容、要求和标准；

（三）合同履行期限；

（四）收费金额和交付方式、时间；

（五）违约责任和纠纷解决方式；

（六）当事人约定的其它内容。

第二十八条 委托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房销售委托书和商品房预售许可证明或竣工验收合格证明。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况，并不得私自发布广告。

受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。

第二十九条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。

第六章 法律责任

第三十条 未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产经营活动，没收违法所得，并可处违法所得 5 倍以下的罚款。

第三十一条 未取得预售许可证，擅自预售商品房的，由房地产行政管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，并可处已收取预付款 1% 以下的罚款。

第三十二条 违反有关法律法规、擅自发布销售广告的，依照《广告法》有关条款处罚。《广告法》中无具体条款的，由广告监督管理机关责令停止发布，并可对违法行为人处 3 万以下的罚款。

第三十四条 在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售他人的，房地产行政管理部门应予以警告，责令限期改正，并处 2 万元以上 3 万元以下的罚款；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第三十五条 房地产开发企业将未经竣工综合验收或者将验收不合格商品房擅自交付使用的，按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定予以处罚。

第三十六条 房地产开发企业在商品房交付使用时，未向买受人提供《住宅质量保证书》和《使用说明书》或未按《住宅质量保证书》的规定进行保修的，房地产行政管理部门应当在资质年检中予以降级或者注销资质证书。

第三十七条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，房地产行政管理部门应予以警告，责令限期改正，并可处 1 万元以上 3 万元以下的罚款：

（一）未按照规定的销售条件销售商品房的；

（二）返本销售或者变相返本销售商品房的；

（三）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的。

（四）分割拆零销售商品房的；

（五）不符合商品销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；

（六）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；

（七）委托没有资格的中介服务机构代理销售商品房的。

第三十八条 房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，房地产行政管理部门应予以警告，责令停止销售，并可处 2 万元以上 3 万元以下的罚款。

第三十九条 违反规定收取费用的房地产开发企业和中介服务机构，价格管理部门可以依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为处罚的规定》进行处罚。

第四十条 国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。

第四十一条 因委托人原因，给房地产中介服务机构或人员造成经济损失的，委托人应当承担赔偿责任；因房地产中介服务人员过错，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任，所在中介服务机构可以对有关人员进行追偿。

第七章 附则

第四十二条 本办法由池州市房地产管理局负责解释。

第四十三条 本办法自发行之日起施行。发布之前凡与本办法有抵触的，均按本办法执行。

　　熊某某于2011年9月1日因犯贩卖毒品罪经一审法院判处有期徒刑九年并处罚金15000元，因不服该判决，上诉至上级法院。在上诉期间，其于2011年10月8日向邻县公安机关检举他人贩卖毒品的事实，邻县公安机关根据其检举线索成功抓获贩卖毒品的犯罪人员一名，并于2011年12月30日出具了关于熊某某立功的证明，认定熊某某的检举行为是重大立功行为。但2011年11月28日上级法院以原审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁定维持原判。终审判决后，熊某某认为二审判决未认定其有重大立功行为的事实，提交了邻县公安局认定其重大立功的证明向一审法院申请再审，要求认定其由重大立功行为，依法应减轻其刑罚。

　　该案涉及到一个法律问题，即当事人在一审判决宣判后才有重大立功行为的（建立在熊某某一审判决之前就已知他人犯罪事实的基础上），应如何处理。

　　1、从二审审理的角度。在二审审理中，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百八十九条的规定“第二审人民法院对不服第一审判决的上诉、抗诉案件，经过审理后，应当按照下列情形分别处理：（一）原判决认定事实和适用法律正确、量刑适当的，应当裁定驳回上诉或者抗诉，维持原判；（二）原判决认定事实没有错误，但适用法律有错误，或者量刑不当的，应当改判；（三）原判决事实不清楚或者证据不足的，可以在查清事实后改判；也可以裁定撤销原判，发回原审人民法院重新审判。”二审应针对原审判决认定的事实和适用法律进行审理，该案中，在原审审理时，熊某某的重大立功行为尚未发生，不存在原审判决认定事实不清的情况，且适用法律正确，因此，二审法院裁定维持原审判决是符合法律规定的。

　　2、从再审审查的角度。熊某某因二审未对其重大立功行为进行认定，向一审法院申请再审，要求对其重大立功行为进行认定，依法减轻其刑罚。根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第二百零四条的规定，“当事人及其法定代理人、近亲属的申诉符合下列情形之一的，人民法院应当重新审判：（一）有新的证据证明原判决、裁定认定的事实确有错误的；（二）据以定罪量刑的证据不确实、不充分或者证明案件事实的主要证据之间存在矛盾的；（三）原判决、裁定适用法律确有错误的；（四）审判人员在审理该案件的时候，有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。”该案中，熊某某以其重大立功证明为新证据，认为原审认定的事实错误，要求再审。很明显，熊某某重大立功的行为发生在一审判决宣判后，在原审判决作出时，其重大立功行为尚未发生，原审不存在认定。因此，熊某某申请再审的理由亦不成立，其要求再审的请求依法亦不应得到支持。

　　3、从法理上分析。法有教育引导的功能，刑法作为国家惩治犯罪的重要法律，其教育引导功能更应得到体现。该案中，熊某某在公安机关侦查、检察机关批准逮捕及至法院审理作出判决前，均未检举他人贩卖毒品的事实，而是在一审判决作出后才检举他人。笔者认为，熊某某可能存在一种侥幸心理，如果一审判决的刑期在其可接受范围内，其可能不会检举他人，但一旦超过其心理预期，就通过检举已知他人犯罪的事实来争取获得宽大处理，如果二审未改判，其再申请再审。针对这种在一审判决作出后上诉期间才有重大立功行为的情形，笔者认为因此种原因申请再审的行为不应得到鼓励，如果得到鼓励，将使得被告人在量刑结果出来前存在一种侥幸心理，不利于公安机关通过犯罪嫌疑人的检举来获得他人犯罪的线索，不符合刑法的教育引导功能。

　　4、对于熊某某的重大立功行为，笔者认为其可以通过其他的途径来获得宽大处理，而不是通过上诉或者再审来减轻刑罚。根据刑法的有关规定，“有期徒刑的刑期，从判决执行之日起计算；判决执行之前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日。”本案中，熊某某的重大立功行为发生在判决执行期间，根据刑法有关减刑的规定，“被判处管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑的犯罪分子，在执行期间，如果认真遵守监规，接受教育改造，确有悔改表现的，或者有立功表现的，可以减刑；有下列重大立功表现之一的，应当减刑：（一）阻止他人重大犯罪活动的；（二）检举监狱内外重大犯罪活动，经查证属实的”熊某某的重大立功行为属于可以减刑的情形之一，其可以通过法定程序申请减刑，而不是通过其他途径来获得减轻刑罚。

　　（作者单位：安徽省宿松县人民法院）